不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★購入候補、不動産を探す★
今はとても便利な時代になりました。昔は不動産の情報を得るためには不動産屋さんにいかないといけませんでした。
今は、簡単にネットで検索できます。

不動産価格の相場を知るためにも、まずは大きな地位からでもいいのでたくさんの物件をネットで見ることから始めます。
例えば、大阪市全域などでもいいですし、自分の土地勘がある市とその周辺の市がおすすめです。

ゆかりのある場所の方が、なんとなくではありますがこの駅は栄えている、このエリアは人気があるなど
情報を知っています。特に最初は遠方のまったく知らない都道府県はおすすめしません。

私は、大阪市に住んでいますがすべて大阪府内の不動産ですし、少し遠い物件もありますが仕事で関わっていたので
ある程度は土地勘がある不動産です。

ただ、物件が順調に増え経験を積んだら、土地勘がなくても管理を地元の管理会社に任せて運営し
遠方の不動産を購入したとしてもリスクを最小限に抑えることもできるようになります。

不動産をたくさん見ることがとても重要でネット上だけでも検索し、不動産価格を調べましょう。
次のステップとして気になる物件は現地まで外観やその周辺を実際に見にいくだけで多くのことが学べます。

たくさん見ることで狙いを定めた地域の売却価格の相場をしることができますので、この物件は少し高いな、
これはお得だな。などをしることができるようになります。

相場観が身についたら、不動産屋さんに問い合わせをして物件の内部を見に行ってみましょう。
ここまでくると物件購入まであと少しです。

★家賃相場を調査する★
物件を探しているときに気になる不動産があれば、その最寄り駅と同じような広さと間取りで
いくらぐらいの家賃で募集しているのかを調べましょう。

賃貸で検索するとたくさんの物件がヒットします。これをくりかえることで家賃相場も知ることができます。

不動産の価格と家賃のバランスで収益性が決まりますのでとても重要な調査です。

調査する時に、同じような条件で物件が多いとそれだけライバルがいるということですので、
空室リスクにつながりそうだな。などの判断材料にもなりますの。

★不動産の購入する基準を決める★
物件の選び方のポイントはお伝えしましたが、では、実際投資用不動産を購入するという段階では、
よりきちんとした数字で判断ができる基準を持つことが大切です。

人それぞれ数字の基準は異なりますが、基本的には利回りを購入するかの基準にするのが一般的です。

ただ、この利回りは投資対象の選定にあたり、あくまで選ぶための基準の一つに過ぎないということに注意して下さい。

不動産屋さんが営業トークに使用する、表面利回りと純利回りとの違いを理解しましょう。

物件価格、500万円、相場家賃が5万円

★表面利回りとは、
　　　　　　年間総家賃　÷　物件本体価格　＝　表面利回り
　　　　　　5万円×12ヶ月　＝　60万円　÷　500万円　＝　12％　

表面利回りだとそんなに悪くない数字に感じます。

純利回りで計算するには、毎月の支出と固定資産税などの毎年必要な費用。
それと、物件購入時の税金や手数料関係、リフォーム代の費用なども考慮します。

管理・修繕積立金が1万円、固定資産・都市計画税が5万円
税金、手数料、リフォーム代が物件価格の10％、50万円かかった場合の

★純利回りでは、
　（年間総家賃　－　年間総経費　）　÷　（物件本体価格　＋　購入諸経費）　＝　純利回り

（5万－1万）×12ヶ月－5万＝43万円　÷　（500万＋50万）　＝　7.8％

になります。

大家さんとして成功を目指すのであれば、不動産屋さんが使用する表面利回りに惑わされないでください。

購入時、毎月、毎年など項目により必ず支出があります。
購入する際の諸経費もそうですが、これらの費用をきちんと計算にいれて、
利回りを計算しなければ、実際に手に入る収入にかなりの誤差でてきますの注意が必要です。

大家さんとして成功するためには、物件購入の際に収益性を重視する必要がありますので、その基準のひとつが純利回りです。

私の基準は、現金で区分所有マンションを購入する戦略をとっていますし、
築年数の古いマンションを購入することが多いこともあり、最低純利回りで12％を基準にしています。

私の場合、都心の比較的立地条件のよいマンションを購入していますので、家賃設定さえ間違わなければ空室率も低く抑えられます。
地方の不動産の場合は、空室率に注意して下さい。

★不動産投資で気を付けること７つのポイント★

１、物件価格
不動産をいろいろ見ているうちに、購入希望の物件が、どうしてもほしくなってしまい、利回りなどの数値化した購入基準を無視して、
購入を決めてしまう人がいますが、大家さんを成功させるためには、この購入価格がすごく重要になります。

住宅ローンで自宅を高値で購入してしまい、10年後の現在、ローン残債と売却価格が合わず、売却すらできな状況の人を見かけます。
毎月の返済もしんどいのに売却もできない、八方ふさがりの状態でどうすることもできません。
10年間も高い金額で返済を続けた結果がこれでは悲しすぎます。

家賃収入を得ることを目的に投資する大家さんは、この購入物件価格に細心注意を払う必要があります。
物件価格は、不動産相場を基準に決めれれていることが多いですが、あくまで相対取り引きで、売主と買主が合意すれば売買は成立します。

相場より高い値段で購入することも、安く手に入れることも可能な世界です。

それと、ここでもうひとつ注意してほしいのが、相場より安いという理由だけで、大家さんは不動産を購入してはいけません。

あくまで、家賃収入が安定して確保でき、収入と物件価格を計算し、基準にある純利回りが確保できる不動産のみを購入すべきです。

これが、物件価格の落とし穴です。高値で購入することだけは避けましょう。

２、利回り
まずは表面利回りと純利回りの違いを知ることが基本ですが、利回りも実際に家賃が入ってこその利回りです。
家賃が高めに設定されていたり、リフォーム代などの必要経費が計算と違ったりすれば、意味のない利回り計算になります。

この利回りの落とし穴を避けるには、きちんとした家賃相場の把握と、リフォームの工夫が必要になります。
それと一番重要なのか③空室率の落とし穴と連動しますが、入居者が安定して確保ができて初めて、家賃収入が手に入り、利回りが確定します。

３、空室率
物件を購入すれば、すぐに大家さんの仲間入りできるわけではありません。
大家さんとしてスタートするには、入居者さんから家賃をいただいて初めて大家さんと胸を張って威張れます。（笑）

立地選びの失敗、家賃設定、リフォームの失敗、などなど空室の原因を上げればきりがありませんが、
大家さんとしての成功は物件を購入する前に8割は決まります。

入居ニーズのないところの不動産を購入し家賃をいくら下げても満室にはなりません。
逆に、すべての好条件をそろえても100％の入居率も存在しません。

ある程度の空室率を購入前から計算にいれて資金計画を立てることをおすすめします。

私の場合は、5％ぐらいを年間の空室率として、資金計画を立てています。
立地条件や不動産の条件によりパーセンテージは変化しますが、都心の便利な立地であれば5％も空室率を計算にいれておけば、まず大丈夫です。

空室率の落とし穴とは、購入時空室のことなど考えずに資金計画してしまうことにあります。
大家さんをしていく上で、空室はかならず　「でるもの」　としてあらかじめ計画しておきましょう。

４、リフォーム
ただ費用をかけてリフォームをすればいいものでもありませんし、お金をかけずにリフォームをしてしまうと、
入居者が見つからないという最悪のパターンになります。
リフォームをするポイントはあくまで、入居者確保と家賃ＵＰの二つを目的に行います。

資金を効率よく、次の投資に使うためにも、こだわり過ぎてお金を使いすぎないように注意して下さい。
入居者のニーズは地域やターゲットとする年齢などにもより、変化しますので、的確なリフォームを心がけましょう。

入居者のニーズを把握するためには、やはり現場をよく知る賃貸の営業マンと話をするのが一番です。
彼らは、毎日売上のノルマに追われ、入居者を紹介すればすぐに契約できる物件を求めています。
毎日、毎日お客様である入居者さんと話をしているのは、やはり現場の営業マンです。

家賃設定などの入居条件もそうですが、間取り変更や設備の入れ替えなどのリフォームを考える時も営業マンに入居者のニーズを聞いておきましょう。

５、家賃滞納
大家さんの大きな問題のひとつでもあり、一度滞納をされてしまうとなかなか簡単に解決できないのも事実です。
しかし、実は私自身滞納の問題はそんなに心配していません。それは解決方法を知っているからです。

完璧ではありませんが、いくつかの解決方法はあります。
①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
②入居審査を厳しくする
③管理会社に管理を任せる
④家賃保証会社に加入する
⑤サブリースにする

以上の解決方法が考えられます。

①家賃、礼金などの入居者募集条件を高めにする
家賃を高く設定すれば、それだけ所得の高い方しか住めませんので、必然的に滞納は少なくなる傾向にあります。
しかし、家賃相場や間取りなどにより無理に高く設定すれば、誰も借りてくれなくなりますので、
あくまで、リフォームなどにより、付加価値をつけての家賃上昇でなくてはなりません。

敷金・礼金、保証金を相場とかけ離れない程度に高めに設定するのも一つのアイデアです。
あくまでこれも一般論ですが、まとまったお金をきちんと貯蓄できる人は、お金に対していい加減ではなく、きちんと支払ってくれる可能性が高くなります。
ただ、私の場合リフォームにより家賃を高めに設定するというより、空室率を少なくするため、すぐに入居者が決まるリフォームを心がけています。

どうしても、リフォームにお金をかけてしまうと、不動産にほれ込んでしまい、
家賃や礼金などの募集条件を高く設定したくなりますが、入居者が2ヶ月も3ヶ月も決まらないような条件ではせっかくのリフォームももったいないです。

私の場合は、ほかの物件・ライバルより、きれいにリフォームをし、相場家賃でより早く入居者を決める。ように心がけています。

②入居審査を厳しくする
審査を厳しくしすぎると、なかなか入居者が決まらないというジレンマに陥りますので、ある程度の基準を決めればＯＫです。

私の場合ですが、

1、入居者の年収を確認するための　源泉徴収票のコピー提出
2、入居者の在職確認
3、入居者の住民票提出か免許証のコピー提出
4、顔写真の提出
5、保証人への意志確認
6、保証人の印鑑証明提出
7、保証人の住民票提出か免許証のコピー提出

以上の審査をしています。

実際に、入居者の職場に電話し在職確認をしたり、保証人さんへ電話し、保証人になる意志の確認など、電話一本で簡単に確認できます。
このたった一本の電話だけで、滞納のリスクはだいぶ変わると思います。

管理会社に任せずに、不動産を自分で管理し、自分で募集をする場合はこれらの作業を自分自身でしなくてはなりません。

私は、昼の仕事で不動産の営業をしておりますので、仕事の延長のような感じですし、
営業で見ず知らずのところへ電話したり、訪問したりすることに抵抗を感じませんが、
一般の方は、このへんのところに抵抗を感じたり、仕事が忙しく時間がない方は、管理会社に一任するほうがいいかもしれません。

③管理会社に管理を任せる
大家さんとして、一番楽な方法は管理会社にすべてを任せることです。
不動産の管理や入居者募集などの業務を手数料を支払い、管理会社にすべて任せるのも方法だと思います。

特に、本業であるサラリーマン・ＯＬ・主婦の仕事が忙しい人は必然的に、自分では管理ができませんので管理会社に一任することになります。
この場合、入居者の家賃はいったん管理会社に振り込まれ、管理料金を差し引いた金額が大家さんに振り込まれます。

もちろん、滞納やトラブルなどはすべてプロの管理会社が対応しますので、心配はありません。
費用とのバランスを考えて決断してください。管理料金の相場は、総家賃の5～8％です。
入居者募集する際は別途、家賃の1～2か月分の費用が必要になります。
※大阪地方の相場や慣行ですので、地域が違えば若干の差があります。

④家賃保証会社に加入する
一番安全な方法で今では一般的になっています。
家賃保証会社とは、滞納された場合、家賃を入居者の代わりに支払ってくれる会社のことです。
大家さんとしては、滞納されても保証会社から家賃が振り込まれますので安心です。あとは、保証会社が入居者や保証人から家賃を取り立てます。

大家さんとしては、すでに家賃は振り込まれていますので何の心配もありません。
保障の内容によりますが、この保証会社と契約するための費用は、2年更新で家賃の半月～１か月分です。
次の更新時は家賃の15～25％と費用は安くなります。
※一般的な費用です。保証会社により補償内容や家賃の振り込み方法などが異なります。

私の場合は、敷金を取らない代わりに、この保証会社加入を絶対条件にしています。
加入費用は、入居者負担として募集する際に条件を付けていますので、大家さんとして負担はゼロです。
しかも、保証会社自体が誰でも加入できるわけではなく、簡単な審査をしていますので、自分自身で審査する手間も省けます。

保証会社がまだ一般的でないころ、２件の入居者募集でこの保証会社加入を条件し、費用も入居者負担で募集しました。
加入自体には抵抗はないようですが、この費用負担を２件とも嫌がられました。

１件は、敷金をゼロに設定していましたので、敷金を１０万あずかることを条件に、保証会社の加入自体をやめました。
加入を取りやめた理由としまして、きちんとお勤めで年収も高く、保証人の方も常識人できちんとお勤めであったこともあり、
滞納のリスクは極めて低いと判断し、礼金プラス敷金10万で保証会社の加入を取りやめました。
約2年半ほど、入居していただいていますが、滞納はもちろん、トラブルなども一切ありませんし、家賃が遅れたことももちろんありません。

この２件は、入居者を紹介していただいた不動産屋さんが、きちんと入居条件を説明しておらず、
入居が決まってから、あとで、保証会社の費用が発生することを入居者さんへお伝えしたみたいで、
入居者さんが聞いていないということで、費用の支払いを渋りました。
営業マンのミスということもあり、不動産屋さんに支払う、手数料を相殺し、大家である私と、不動産屋と折半で、保証会社の加入費用を支払いました。

私のミスではないので、本来は折半にする必要はなかったのかもしれませんが、
賃貸の入居者さんを紹介してくれる、不動産屋とは長いおつきあいになりますので、数万円の費用であれば、支払ったほうがよいと判断し、折半にしました。
いまでは、加入が当たり前の時代ですが十数年前はこんなこともありました。

新米大家さんには、聞きなれない言葉ですが、
保証会社の条件や概要は賃貸を仲介している不動産屋であれば、数社の保証会社と提携していますので、
保証内容、滞納時の対応、振り込み方法、費用などを確認して下さい。

ただし、この保証会社にも、いろいろな会社がありますので、あまり資金力のない会社だと、
保証会社自体が倒産していまうと、なんの保障にもなりませんので、ある程度信用ある会社を選択してください。

⑤サブリースにする
サブリースとはマンションの一室や一棟丸ごと、運営から管理・リフォームまですべてを丸投げすることです。

空室になろうが毎月、契約したサブリース会社から家賃が振り込まれます。このメリットは、空室リスクがなくなることです。
ただし、振り込まれる家賃設定は相場家賃の80％～90％程度になりますし、礼金などの収入もサブリース会社が受け取ることになります。

サブリース会社もボランティアでしているわけではありませんので、
利益を確保するためには実際に入居者からの家賃収入と大家さんに支払う金額との差額を利益にします。
サブリース会社も空室のリスクがありますし、維持管理にもお金は必要です。

収支的には大家さんの実入りは少なくなりますが、空室リスクもなく、管理などの手間もなく、一番安全で簡単な方法ではあります。

６、入居者トラブル
入居者トラブルの頻度は高くありませんが、たまにあったりました。しかし仕事がらいろいろなトラブルを見聞きしてきた経験も含めると
一番多いのが、入居者のマナーに関することです。夜中の騒音、ペット禁止のマンションで飼っている。共用部分の使用方法などです。

区分所有マンションの場合、管理会社や管理組合に頼めるものは頼むとして、夜中の騒音などは大家さん自ら注意をしなければいけません。
単発的なものであれば、いちいち注意をする必要はありませんが、連日連夜　夜中に騒音を立てられればたまったものではありません。
最初は口頭で優しく注意を促し、手紙などの書面で注意をすると効果的です。実際に目で読むと普通の神経の持ち主の人であれば、問題は解決します。

それでも、やめないような人間であれば、周りの迷惑もありますし、一棟ものマンション・アパートの場合善良な入居者さんに退去されたら最悪です。
大家さんとしてきぜんと注意を続けましょう。しつこく、しつこく、ねちっこく注意を続けます。
不良入居者は退去をしてもらった方が良い場合が多いので、退去してもかまわないぐらいの気持ちで注意しましょう。

退去されるのいやだと思いながらの注意では、弱くなってしまいます。
きちんと言うべきことは言わないとのちのち、大きなトラブルに発展する可能性もあります。

７、維持管理
区分所有マンションの場合、毎月管理・修繕積立金とし徴収されていますので、プロの管理会社が大規模修繕の計画を定期的に行ってくれます。

しかし、一棟ものマンション・アパート、一戸建てを投資用不動産として所有している場合は、
自分自身で建物管理、修繕の計画を考えなければいけません。
中古物件を購入の場合、前所有者が修繕の記録を残していればいいのですが、ほとんどの物件は期待しない方がよいでしょう。
水道タンクの清掃、屋上防水、外壁塗装、共有廊下、エントランスの張り替え塗装など修繕計画だけでたくさんの項目があります。

修繕計画は、不動産管理会社などに相談して決めてもいいと思いますが基本的には、
信頼のできる、専門家に相談するのが一番です。決して営業マンに相談はしないでください。

大家さんは、不動産を購入することがゴールではなく、スタートラインであることをしっかりと意識しましょう。
築年数が経てばたつほど、修繕費はかさみます。毎月の家賃収入の10％ぐらいは修繕費として積み立てておきましょう。
入居率ＵＰと家賃を維持するためには、清掃の行き届いた管理と定期的な修繕は欠かせません。きちんと将来に向けて費用を計算しておきましょう。

★大家さんの実務★
大家さんの３大実務を紹介します。
私は大家さんデビューした最初の頃は、普通の会社員・サラリーマンとして働きながら、兼業・副業で大家さんをやっていました。

大家さんの実践的な実務内容についてご説明します。
これから大家さんを目指される方に、参考になればと思います。大家さんとは普段どんな仕事をするのかをイメージしてもらえれば、さいわいです。

前職で賃貸の営業の経験をしましたので、不動産のプロとしてのアドバイスと、大家さんとしての視点と両方の見方をお話します。
ただ、大家さんの日常的な実務のすべては、プロに委託でき、大家さんの中には毎月家賃の入金確認だけをする大家さんもたくさんいらっしゃいます。
不労所得と言われるゆえんかもしれません。

１、入居者募集
①家賃等の条件決定
　重要な決定です。家賃相場の把握や賃貸業者さんなどのプロのアドバイスを求めましょう。
　　不動産のある最寄り駅周辺の賃貸専門業者さんを３件ぐらいまわれば、大体の募集賃料が決まります。
　　インターネットで簡単に検索できますので、物件周辺の賃貸物件を調べてみましょう。

②入居者の募集
　条件が決まれば、実際に入居者を募集します。個人の力のみでは難しいので、プロの力をかりましょう。
　　２つの方法があります。

　　その１、一つの業者さんに任す。
　この場合のメリットは資料の作成や営業活動などを業者さんがすべてしてくれます。大家さんは報告を待つだけです。

　　その２、たくさんの業者さんにお願いする。
私はこちらの方法を使っています。自分で資料を作り、一件、一件業者さんをまわります。その時に自作した資料などを持参して渡していきます。　　　　　　
この方法のメリットは営業マンと直接話をするので、物件を覚えてもらいやすい。
たくさんの業者さんに自分で営業をしますので、貴重な意見や情報交換ができます。
デメリットはやはり手間と時間が必要なことです。兼業で大家さんをする方は、物件が増えればなかなか時間が取れなくなります。
時間の許す限り自分でしています。
　　　　
③入居者の審査・決定
　管理会社に依頼をしている場合は、審査も管理会社がします。
　　個人でする場合は、入居者の審査も自分でしなければいけません。
　　最初の段階では申込書が仲介をしてくれる業者さんからＦＡＸで送られてきます。
　　国籍、性別、年齢、勤務先、勤続年数、年収、保証人の有無・関係などをチェックします。

今は、保証会社に審査も丸投げできますので手間はなくなりました。

④賃貸借契約
　審査がＯＫとなれば、あとは契約書を取り交します。
　　大家さんであるオーナーは一番最後に印鑑を押します。
　　契約書も入居者を探してくれた賃貸の業者さんが用意してくれますので、契約書の内容をチェックしましょう。
　　　契約日、契約期間、ペットなどの特約事項、解約予告期間などを確認してください。

⑤礼金などの金銭と鍵の授受
決済金を受け取ります。
その時に住民票や所得証明、印鑑証明などの必要書類と契約書を受け取りの確認をすべてしてから、最後に部屋の鍵を渡して完了です。

　※ここで一番気をつけなければいけないことは、どんな理由があろうと
絶対に　決済金と契約書を含めた必要書類をすべて受け取ってからでないと鍵を渡してはいけません。
　　鍵を渡したとたん、居住権が発生します。居住権が発生するとなかなか追い出せません。
長い裁判期間と多額の費用をかけなければ、どんな不良入居者も退去をしてもらうだけでも大変です。

２、日常管理
⑥家賃の徴収
　その１、家賃の徴収確認
　振込みの場合は銀行に通帳記入をして、きちんと期日どおりに入金されているかを確認します。
　期日をきちんと守る方ばかりではありませんので、早めに確認をしておいて次の対策などを立てなければいけません。

　その２、管理・修繕費の振込み
　区分所有の場合は、毎月一定の管理修繕費などは必要ですので、引き落としの場合は残高不足にならないように注意しましょう。
　マンションの規約によっては延滞利息が加算される場合がありますので注意してください。
　一棟もの場合もメンテナンス費用や管理を依頼していれば、費用が発生しますので、きちんと支払いましょう。

　その３、滞納者への催促
　滞納への対応は出来るだけ素早くすることが先決です。
　毎月の家賃を払えない人が、半年、一年と家賃をためれば、ほぼ回収は不可能になります。ないそではふれません。
　支払えないほどたまる前に、しつこく催促をしましょう。家賃を滞納するような人は、お客さんでもなんでもありません。
ただの泥棒だ！！と思うぐらいの気持ちでガンガン取り立てます。

　普通の神経の人であれば、毎日電話や訪問されれば、精神的に追い込まれます。
滞納者に同情をしてはいけません。あくまで　ビジネスですので感情的にならず、淡々としつこく何度も催促をしましょう。

⑦クレーム対応
　その１、苦情の受付
　苦情には近隣などの騒音問題や悪臭、設備の故障があります。
　近隣などの騒音問題は事実確認をしっかりして、当事者一方の言い分ばかりを聞いてしまうと間違った判断をしかねませんので、
必ず事実を確認してください。
　設備などの故障の対応は、ただ使い方が間違っているケースもありますのが、素早く職人や修理できる人を現地に見にいってもらう手配をしましょう。
　　　　　　
　その２、苦情への対応
　設備の故障の対応は素早くしましょう。冬場にガス給湯器の故障でお湯やお風呂が使用できなくなれば、生活に支障をきたしかねません。
　普段から大工さんや設備の業者さんとはコミュニケーションをとり、携帯などの緊急連絡先などは確認しておきましょう。

　入居者同士の騒音などのトラブルは慎重に扱いましょう。
　意事実関係をはっきりさせ、世間の常識と照らし合わせて、明らかに落ち度があり改善がされないようであれば、大家さんとして解決に乗り出しましょう。

⑧建物の維持管理
　その１、清掃・点検・巡回
　区分所有マンションの場合は共用部分のエントランス、ローカ、階段、エレベーター、集合ポストなどすべて管理会社がしてくれます。
　そのために毎月高い管理・修繕費を支払っていますから。。
　　　　
　一棟もののマンションは、すべて大家さんが手配します。
　時間がない方やめんどうな方は管理会社にすべてを依頼することもできます。
　棟数、件数が少なければ自分で管理することも出来ます。
　清掃は週に一度程度、マンションの点検も月に一度すれば十分です。
　私も仕事がら、マンションの管理もしていますが、こんな感じで管理しています。

　その２、保全処置・補修
　自分の資産であるマンションの価値を維持・高めるために、故障箇所の修理や外観の塗装などをします。
　普段の業務とすれば、することはあまりありません。定期的な修繕計画をたてましょう。

３、解約・退去業務
⑨解約通知の受取
　悲しいことですが、どんなに優良な入居者もいつかは退去をします。
　　書面での通知になりますので、受け取ったあと退去の立会いの日時の打ち合わせをしましょう。
　　自身で管理する場合は、こちらの都合と相手の都合を合わさなければいけません。

　　私は、出来る限り自分で立ち会うようにしています。その時に退去の理由や生活していて不便に感じたことや便利だっとことなどいろいろと市場調査をします。
お客さんの　「生の声」　を聞ける絶好のチャンスです。

⑩部屋の明け渡し
　その１、退去時の立会い
敷金の返還でもめないように、退去者とコミュニケーションをはかり、
その場で負担部分を確認して、書面に残し退去者のサインと印鑑を押してもらいましょう。

　その２、鍵の返却
　退去の確認が終われば鍵を受け取り、契約書記載された鍵番号かを確認しましょう。

⑪敷金の返還
　負担部分の差額を退去者の口座に振り込みます。
昔の大家さんなどは手渡しで返却をさえれていますが、今の若い方などは銀行に振り込んだ方がビジネスライクにできるので、
退去の解約通知書に敷金返還口座を記入する欄を記載しましょう。

⑫貸出し準備
　その１、リフォーム
　部屋の明け渡しと同時に次の入居者募集の準備をします。
　退去立会いの時にリフォームする箇所を確認してすぐに職人や業者さんの手配をしましょう。
空室はお金を捨てているようなものと考えて迅速な行動を心がけましょう。

　その２、故障箇所の修理
　退去立会いのときに故障箇所をチェックしましょう。
　実際のリフォームに入ってから職人さんから故障箇所を指摘されることもありますので、早めに発見して早めに修理を手配したいとことです。

　その３、清掃
　リフォーム、修理が終われば最終段階の部屋の掃除です。
　プロのハウスクリーニングを頼むもよし、自分で綺麗に掃除するもよしです。

⑬再募集の新条件の決定
　⇒リフォームの手配などと平行して新条件を設定します。
　リフォームの内容や金額などと家賃相場を検討して、条件を決めましょう。　　