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サイト管理人のブログ、新米★サラリーマン大家さん日記

4件目、物件詳細


4件目の不動産です。競売や通常の取引で、入札、買付を何度か繰り返して、値段交渉が通りやっと手に入れた物件です。

いろんな物件に買い付けをいれ、値段交渉や競売不動産へ入札をしていましたが、ことごとく失敗をしていました。


この不動産も実は、かなりの指値(値引き)をしました。わたしの希望金額より少し高めの金額でしたが、部屋の内部が思っている以上に状態がよく、きれいでした。

すぐに、リフォームの業者さんに見積もりを依頼し、思っていたよりリフォーム代が安く済みそうだったので購入をすることにしました。


私が所有する不動産は、2件が大阪市淀川区、あとの2件が大阪市北区と近い地域に集中できていますので、入居者の募集や賃貸管理などもやりやすいです。

自宅から遠方の物件も候補にはしていますが、区分所有のマンションを現金で購入する場合は、家の近くの地域に絞ろうと思っています。

一棟ものマンション・アパートをローンで購入する場合は、そんなに自宅近く限定で探すつもりはありません。


購入手続き スケジュール

【2007 06/18】 物件内覧
【2007 06/18】 買付け(購入申込)
【2007 06/26】 買付けの承認
【2007 06/30】 売買契約
【2007 07/30】 引渡し、決済日
【2007 08/06】 リフォーム開始
【2007 08/24】 リフォーム完了
【2007 08/30】 入居申し込み
【2007 09/16】 賃借人入居開始
【2007年 8月】購入
通常売買不動産 / 区分所有マンション
物件価格 550万円
所在地 大阪市淀川区
交通 地下鉄御堂筋線 東三国駅
間取り 1LDK 専有面積 44.00u
構造 鉄筋コンクリート造地上7階建て6階部分
築年月日 昭和49年3月
購入総額
物件価格 \5,500,000
リフォーム費用 \472,059
管理費等清算金 \51,081
税金(登録免許税・取得税) \229,800
火災保険(1年間) \1,960
手数料関係 \116,321
その他諸経費 \0
年間収入
家賃 \840,000
共益費 \120,000
水道代 \0
駐車場代 \0
年間支出
管理費・修繕積立金 \148,500
公租租税
  (固定資産税)
  (都市計画税)
\56,400
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
¥6,371,221 ¥960,000 ¥204,900 ¥755,100 12.1%

外観・エントランス・間取り
 
 
 

このマンションは購入当時ですでに築32年です。

私の所有する、区分所有マンションは、一番新しいものでも昭和57年2月築です。

都心の便利な立地で、私の予算で現金購入しようと思うとどうしても古いマンションになります。

ただ、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は長いので、10年後に取り壊さなければいけないほど、スラム化、老朽化はしないと考えています。

仮に、10年後に建て替え、取り壊しになったとしても、すでに利益を確定していますので、なんの問題ない価格でしか購入しません。

短期間に資金が回収できる、利回りのよい不動産しか購入していませんので、そのへんは厳しい目で物件を選別しています。

購入前の案内時

案内時の室内の様子です。売主さんは事務所として使用されており、動産(机や棚など)が置きっぱなしの状態でした。

少し物件の印象が悪くなるので、売れ残っていた理由だと思います。


動産(机や棚など)が置きっぱなしで、最初の印象はあまり良いものではありませんでしたが、
よく見ると、クロスや床なども新しく、そのままでも使用できそうな感じです。

お風呂の浴槽も最近変えた形跡もあり、ガス給湯器、エアコンも5年前に交換されていました。
部屋の案内のときに、設置年月日をチェックしておきましょう。少しでもリフォーム費用を抑えるためにも、きちんとチェックしておきしょう。

キッチンも古くはありますが、あまり使用している形跡もなく、洗い(ハウスクリーニング)だけで、使用できそうな状態だったので、
リフォーム費用を抑えることができそうなど判断し、650万円の売値から500万の買い付けをいれ、売主さんから550万なら売りますと返事をいただいたので

上記の理由から550万で購入することを決めました。


購入後に間取り変更を含む中規模 リフォーム
購入時 リフォーム後
 
 和室の雰囲気ただよう室内    障子も取り除き、和室のあとを
残さないように、木枠も塗装しました。

 
 古いオーブンレンジと微妙な
ガラのCF(クッションフロア―)
古い下駄箱もあり。
   オーブンレンジを取り除き、
木目調の明るいCF変更し
下駄箱も撤去しました。

     
 古い、洗面台    狭いスペースに、省スペース型
洗面化粧台を取り付けました。

     
 古いスイッチやコンセント    新しく交換しました
     
 旧式のベル式インターホン    3.5インチカラーテレビインターホンへ
取り換え。

前所有者が事務所で使用していたので、引渡し後部屋を見ると、クロスや床などすごくきれいな状態でした。
和室をそのまま使用するのであれば、簡単なリフォームとハウスクリーニングでいけるぐらい状態は良かったです。

しかし、空室のリスクと募集条件などを考慮して、費用をかけてリフォームをすることにしました。
入居者のニーズに合ったリフォームをすることにより、空室リスクの問題と家賃UPの可能性があります。

リフォームを考えるときは、かならず費用対効果を考えたリフォームが必要です。


―今回の4件目の不動産のリフォーム―

1、キッチン台の取り替え
2、洗面化粧台の取り替え
3、リビング扉、3枚の新調
4、11帖和室から洋室への間取り変更
5、リビングの床、全面張り替え
6、クロスの部分張り替え
7、リビング、居室の電灯撤去、シーリング取り付け
8、建具、窓枠、天井の全面塗装
9、網戸張り替え
10、既存下駄箱の撤去
11、11帖洋室の電気機器設置
12、ハウスクリーニング

以上がプロのリフォーム職人さんに依頼した内容です。しめて42万円(税込)

1、コンセント・スイッチ類の交換
2、テレビドアホン取り付け
3、水周り関係、蛇口、シャワー類交換
4、トイレ便座交換
5、カーテンレール取り付け
6、キッチン電気取り付け
7、玄関の鍵、ディンプルキー取り換え

以上がホームセンターにて部品を購入し自分でDIY(日曜大工)したリフォームです。しめて5.2万円かかりました。
  


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