不動産投資により、サラリーマンが兼業・副業で家賃収入を得てお金持ち大家さんを目指すサイトです。 |
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２件目、物件詳細 |
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| 005年8月に購入した2件目の投資用不動産です。 今回は競売ではなく、通常の売買で購入しました。どこの不動産屋さんでも情報が手に入る、どこにでもある不動産でした。 最初は400万で売りに出されており、約半年間売れなくて苦戦をしていた物件で、最終的には⇒380万⇒350万と値段が下がり、350万のときに320万円で値引き交渉をしましたが、結局335万で折り合いがつき、契約となりました。 売れなかった理由は、 ①部屋の広さが狭いこと ②三点式ユニットバス（トイレ、お風呂、洗面台が一体） ③ベランダに給水がなく洗濯機がおけないこと ④築年数が25年と古いこと ⑤エレベーターのすぐ横の部屋 などなど、不動産投資のハウツー本には 「買ってはいけない」 と言われるような物件です。 この不動産の前オーナーの売却理由は、入居者を募集しても1年以上入居者が決まらず、損をしてもいいので売りたいとのことでした。 それでも、私は購入することに決めました。決め手になった理由はひとつです。この立地と条件なら、最低でも5万円の家賃は確保できる！！と確信したからです。 そのためには、周りの賃貸相場と賃貸ニーズを徹底的に調べ、この条件ならいけると判断し購入することにしました。 結果、すぐに入居者さんを見つけることもできました。 この不動産のメリットは、リフォーム済みでしたので物件価格以外に余計な費用がかからずに、購入と同時にすぐに入居者募集が出来たことです。 売買手続き スケジュール 【2005 08/02】 買付け(オファー） 【2005 08/09】 値交渉ＯＫ、成立！ 【2005 08/29】 契約・決済・引渡同時完了 【2005 09/05】 入居者募集開始 【2005 09/06】 リフォーム完了 【2005 09/11】 入居申込み 【2005 10/01】 賃借人入居開始 |
| 【2005年 08月】購入 | |||||||||||||||||||||||||||||
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| 外観・エントランス・間取り | |
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| 2005年当時で築25年のマンションです。ところどころ、古さを感じますが全体的な印象はきれいです。 鉄骨鉄筋コンクリート造の分譲マンションですので、比較的入居者の確保はしやすいと思います。鉄骨造などの低層賃貸専用マンションと比べても、大規模な分譲貸しの方が人気が高いですね。 ここでのポイントは収益性の高い不動産を購入することです。いくら購入価格が安くても、入居者の確保が難しかったり、家賃が低ければ意味がありません。今回の不動産で２件目の収益不動産です。 これから、さらにどんどん増やしていきたいです |
| 購入時の室内 | |
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| 購入前から、クロスや床などのリフォームは、出来ており、すぐにでも人に貸せる状態でした。 ２件目購入で強く感じたことは、通常売買は 「楽」 ということです。 競売は手続きや明渡しの交渉などなど少し手間がかかりそれと比べると、売主は売りたくて売りに出しているので当たり前ですが協力的です。 （当たり前のことですが、競売ではこれが 当たり前のように当たり前ではありません。） 契約の手続きも、売主側の業者さんがすべて段取りをしてくれるので、私は何もすることがないくらいでした。 今回の２件目は、ほとんどリフォームをするところがなく、プロのハウスクリーニングだけしてもらい、ガスコントや水道の蛇口、シャワーなどの備品を交換したぐらいでした。 リフォーム内容 キッチン蛇口の交換 一口ガスコンロ購入 ユニットバスシャワー交換 ペーパーホルダー交換 シャワーカーテン交換 ハウスクリーニング 以上 数万程度のリフォームで入居者を募集することができました。 |
| 退去後に中規模リフォーム |
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| 購入時 | リフォーム後 | |
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| 最初の入居者さんが約２年で退去され、敷金・礼金などの条件を下げて、クロス・床の張り替えすらせずにそのまま入居者を募集していました。 当時は、まだまだサラリーマン全盛期で昼の仕事も忙しく、ほぼほったらかしの状態で１ヶ月放置してしまいました。 立地もいいし、すぐに入居さんは見つかるだろうとの甘い考えもむなしく、決まりませんでした。 このまま空室を放置するのはもったいないと思いあわててリフォームすることにし、クロスや床の張り替えの簡易なリフォームではなく、 1、室内洗濯パン設置 2、クローゼットの新設 3、ロールカーテンの設置 4、クロス全面張替え 5、床、クッションフロアー全面張替え 6、キッチン前の扉の撤去 7、カーテンレールの交換 8、カラーテレビドアホンの設置 9、従来キーからディンプルキーへのシリンダー交換 10、網戸の新設 11、ハウスクリーニング 狭いワンルームにしてはかなり大がかりなリフォーム内容になりました。 今回は、家賃をＵＰするためのリフォームというよりも空室対策のリフォーム内容にしました。家賃ＵＰを目指すのであれば、もう少し費用をかけ３点ユニットバスではなく、お風呂・トイレ別のセパレートのリフォームも検討してもよいと思います。 このワンルームマンションはベランダに給水の設備がなく、洗濯機がベランダ設置するためには、キッチンからホースを延長しなくてはいけませんので、とても不便でした。 いまどきのワンルームでコインランドリーを使用しなければいけない、なんてのは時代遅れもいいところですので、さすがにこのまま放置はできません。 最初はベランダにキッチンから給水の管を伸ばそうとも考えましたが、水道管が部屋に露出配管となり見栄えも悪いですし、ベランダも元々狭いのでさらに狭くなります。 それならば、室内に洗濯パンを設置する方が今のニーズに合っていますので、室内に新設することにしました。洗濯パンのみの設置でもよかｔったのですが、 スペースがいい感じに余まりそうだったのでその場所にクローゼットも新設することにしました。 トータルで23万円ほどの費用がかかりましたが、リフォーム完了後１週間で入居者が見つかり、空室対策のリフォームとしては十分な結果が得られたと思います。 |
| 外観・エントランスの大規模修繕 | |
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| 2008年に外観の大規模リフォームがありました。マンション全体がきれいになり、いい感じに変わりました。 |
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