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サイト管理人のブログ、新米★サラリーマン大家さん日記

１２件目、物件詳細

今回の落札した競売物件は、あまり条件のいい不動産ではありません。

最寄り駅からも遠く、駐車場もない一戸建てで車もおけませんし、何より写真の通り、土地と道路が平坦ではなく少し高い位置に建物があります。
階段で５歩と少しだけの高低差ですが、この少しが問題になる場合もあります。

現地調査をした時に元所有者さんがそのまま賃貸で住みたいと言っていたので、
まぁ安く買えるならそのまま貸そうと軽い気持ちで入札したら落札できちゃいました。

この物件は、ほしぃ！！と張り切って高めに入札した物件ほど、さらに高い値段で負けることが多いもので、
こんな感じで入札する物件ほど落札できます。

誰もが欲しがる不動産は、競争も激しいですし、少し問題がありそうな物件ほど安く落札でき、高利回りになります。

落札後、スムーズに賃貸契約も結び、明渡しなどの手間もなくリフォームなどもなく家賃を受け取ることができましたので楽チンでした。

こんな物件ばかりだと競売不動産も楽なのですが、そういうわけにもいかないのが競売の面白いところでもあります。



競売手続き　スケジュール
【2011　07/13】　入札期日
【2011　07/20】　開札日
【2011　07/20】　元所有者と賃貸交渉開始
【2011　07/26】　売却決定日
【2011　08/05】　代金納付通知書到着
【2011　08/07】　元所有者、入居申込み
【2011　08/08】　賃貸保証会社、審査ＯＫ！
【2011　08/22】　決済金入金
【2011　08/24】　代金納付手続き
【2011　08/24】　賃貸借契約締結
【2011年　7月】購入
競売不動産　/　一戸建て
物件価格 318万円
所在地 大阪府寝屋川市
交通 京阪電鉄京阪線　寝屋川駅
間取り ３ＤＫ 専有面積 44.87㎡
構造 木造瓦葺地上2階建て
築年月日 昭和50年5月
購入総額
物件価格 \3,185,000
リフォーム費用 \0
ローン諸経費 \0
税金（登録免許税・取得税） \120,700
火災保険（1年間） \4,574
競売手続き手数料 \3,950
固・都税清算金 \0
年間収入
家賃 \600,000
共益費 込み
水道代 込み
駐車場代 \0
年間支出
管理費・修繕積立金 \0
水道代 \0
公租租税
　　（固定資産税）
　　（都市計画税）		 \19,300
購入総額 年間収入 年間支出 差額利益 純利回り
￥３，３１４，２２４ ￥６００，０００ ￥１９，３００ ￥５８０，７００ １７.５２％


外観・エントランス・間取り
 

ベランダ改修工事
修理前 修理中 改修済み
 
 
 
2024年９月、入居者さんから手紙が来ました。内容を要約すると、2022年10月14日に突然外壁が崩れました。という内容で
最初は日付の聞き間違いかと思いましたが、外壁が崩れたのは２年前でした。電話をして状況を詳しく話を聞くと10年前から雨漏りは始まっており、
おそらくですがベランダの防水が切れ、すき間から外壁内部に雨が侵入し、時間をかけてベランダと外壁の下地が劣化したため外壁が崩れたんだと思います。

すぐに修理の依頼を業者さんにしたのですが、いつもお願いしている大工さんがケガをして、すぐにはできないとのことで新しい業者さんを探すことになり、
6社ほど見積りをとり、施工内容と金額があった業者さんに修理をお願いしました。


足場を組み、４日間で修理完了です。


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