不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

	★日本政策金融公庫（旧国金）　融資へ挑戦★ 2009年　夏　現金がそこをついたので資金繰りに挑戦
★プロローグ 2009年　9月吉日	自宅を住宅ローンで購入し、一棟ものマンションをアパートローンで購入し、現在２件のローンを組んでいます。負債ローン総額は5,420万円。十分な家賃収入もあり、お金を借りる必要はありません。少し時間をかければ、家賃収入からのお金を貯めるだけで、次の物件購入資金が貯まります。ですが、以前から気になっている国金へ相談に行こうと思い、問い合わせの電話をしました。興味本位で電話をしたのがすべての始まりでした。
★融資相談へ 9/10	日本政策金融公庫？？？なんだそれは。と思った人も多いかもしれませんが、昔の国民生活金融公庫、通称　国金（こっきん）のことです。中小の事業者を対象に安い金利でお金を借りることができます。融資にはいろいろな条件がありますが、小額の融資なら銀行などより融資が受けやすいと聞きます。ただし、不動産投資用というより、自営業として小さなお店などを始めたい人向けの融資に向いているのかもしれません。一般の不動産投資は、所有権移転と同時に担保設定をして融資を受けられます。国金は、この同時設定ができないため、いったん現金などで所有権を自分にしてからの担保設定となってしまい、最初から現金で決済できるのであれば、お金など借りませんよ。という話になってしまいます。不動産投資には向かない金融機関です。しかし、本日融資ができるかどうかなどの相談をするために日本政策金融公庫の窓口に行ってきました。競売物件を落札したので、その物件をいったん現金にて所有権を移転し、その物件を担保に融資を受けられるかどうかを聞くためです。いったん現金で決済するため、融資を受ける必要はまったくないのですが、何事も経験が大事と思い、昔から国金には興味があったので、一度話を聞きに行こうと思い、本日行ってきました。感想は、窓口の男性職員は淡々と融資申し込みの手順を説明する人。といった感じで、融資を相談しに行ったという感じはありませんでした。とても事務的に対応された感じです。。。たんたんと必要書類や融資対象者などの条件面を事務的に説明されました。国金は、あくまで中小企業を政府が支援するための事業なので、サラリーマン大家さんは対象外です。本業の事業としてお金を借りることが前提条件のようで、特に給料所得がサラリーマンへの融資は　「無理です」　と言われました。今の私は、サラリーマンを卒業していますし、事業として家主業を営んでいますので、審査の対象とはなりそうですが、必要書類を準備し申し込みをしてみないと何とも言えないということです。窓口で融資の相談をしたというより、とりあえず申し込みをしてくださいといった感じで15分程度で説明が終わりました。私が行った、大阪支店は、最近できた新しいビルの中にあり、広いフロアーに受付カウンターが15席ほど並んで、その奥に事務仕事をするテーブルがたくさんあり、多くの人が仕事をしていました。雰囲気は、銀行の窓口を大きくしたような感じです。申し込みをするかどうかもまだ決めていませんが、、、、。もう一度申し込み書類を確認して、どうするか決めたいと思います。
★法務局へ 9/11	結局、申し込みをすることにしました。申し込みをするために必要な書類として、担保物件の登記簿謄本の原本が必要で、競売で落札したての物件を担保提供する予定ですので、登記簿謄本の原本が手元にありませんでした。早速、物件を管轄している法務局へ出かけました。法務局、、、、不動産に携わる前まで、存在する知らなかったところです。法務局とは不動産や会社の登記を扱うところです。不動産の権利関係や所有者を調べたいときは、法務局で登記簿謄本を取得します。不動産の登記簿謄本を見ればだいたいの権利関係はわかります。今日は、国金の申し込みのため、物件の資料が必要で、登記簿謄本、公図、地籍測量図、建物図面　の４点を取るために法務局を訪れました。物件の所在地により管轄する法務局が違いますので、本日は大阪府の枚方市まで行ってきました。この枚方市は私の実家ある街です。久しぶりに枚方市駅におりました。子供のころとはだいぶ風景が変わっています。風景の変化より、私自身の変化に少し楽しさを覚えました。枚方で過ごした子供のころはもちろん、高校生、社会人の時も法務局なんて存在すら知りませんでした。それが、自分が所有する物件の資料の一つとして登記簿謄本を取るために故郷である枚方市に来ていることがなんだか不思議な感じです。数年前には考えもしなかった現実です。少しずつではありますが、経済的にはゆとりのある状況へと進んでいます。私は貧乏な家庭で育ち、自分が大家さんになるなど夢にも思ったことはありませんでした。同じ故郷を今は少し違った目で見ることができます。大阪市内の通勤ベットタウンとして発展した町が枚方市です。朝の京阪電車は、大阪市内に向かう通勤通学の人たちで超満員です。人口も多く、住宅も密集しています。賃貸需要としては、なかなかよく、それでいて不動産価格は高くありません。大家さん業としては狙い目の地域です。今までは大阪市内の小さなマンションを中心に購入してきましたが、今は都心から少し離れたベットタウンをターゲットにしようと考えています。無邪気に遊んでいた故郷を今は、不動産家主業の経営者として見ていることがとても不思議に感じ、昔のことや両親のことを思い出しました。私の両親は亡くなっています。もう少し早く成功していれば、両親にもっともっと親孝行ができ、裕福な生活を与えることができたと思うと、、、、。などなどいろいろと考えながら、ぶらぶらと意味もなく公園などを散歩して帰りました。
★融資申し込み 9/14	担当者から指定された必要書類をそろえ申し込みに向かいます。個人で申し込む場合 1、借入申込書　※国金のＨＰでダウンロードできます。 2、企業概要書　 ※国金のＨＰでダウンロードできます、国金で初めて取引する場合に必要です。 3、確定申告書　（２期分） 4、見積書　　　※設備資金を申し込む場合 5、所得税の領収書 6、資金繰り表担保提供する場合、上記に加え 1、土地・建物の登記簿謄本 2、公図 3、建物図面 4、地積測量図 5、固定資産税の課税明細書以上の書類が必要です。受け付け札を取り、順番を待ちます。 5分ぐらい待って順番が来ました。前回、申し込み相談をした同じ人が受付をすることになりました。数日前に相談に行ったばかりということもあり、私のことを覚えていてくれたので、手続きは順調に進みました。必要書類を提出し、面談日を指定されました。こちらの希望を聞くことも無く、この日の9時か10時50分かどちらがいいですか？と聞かれました。朝一番が良かったので9時でお願いしますと２度ほど言ったのですが、朝一番は次の面談もあり、10時50分がいいですよ。と同じ回答をされたので、そんなに、面談って時間がかかるのかな、、、。と不思議でしたが、受付の人が言うとおりに10時50分スタートを予約しました。面談日は、9/28（月）と指定されました。面談日の都合を聞くことは無かったですね。特に予定もなかったので、面談日をこちらから変更する必要はなかったのですが、都合の悪い人は変更できるのでしょう。。。なんだか微妙な対応をする人ですが、とりあえず申し込みをしました。申し込みに必要な書類は提出し、受理され、面談日も決まりましたので、融資に向けて一歩前進です。ただ、まだ融資がおりた場合でも、お金を借りるかどうかは決めていません。現金で競売物件を取得しますので、特にお金を借りる必要はありません。ただ、次の物件購入の資金はほしいので条件次第では借りようとは思っています。申し込み時に、次の面談時に必要な書類を指定されましたので、面談日までには用意しなければいけません。
★融資の面談 9/28	私は自宅に一番近い、大阪支店へ申し込みをしました。融資を受けるための担保物件は寝屋川市というところですので、そちらの担当支店でもいいですよ。と言われていたのですが、今後のことを考えると自宅近くが便利かなと思い、大阪支店へ申し込みをしました。今後、国金へ融資を追加する場合は、大阪支店が担当支店となる仕組みだそうです。申し込み時に、渡した資料とは別に指定された資料を用意し面談です。申し込みを受け付けてくれた人とは別の人が来て、その人が担当となるみたいです。私が指定された資料は、 1、住宅ローン等の引き落としされている通帳と家賃が振り込まれている通帳 2、その他所有物件の固定資産税の納付書と領収書 3、担保物件の評価証明書等、評価額のわかるもの 4、身分証明証 5、現在支払っているローンの明細書国金から指定さらた資料は以上でした。これでは、私の財務状況をアピールできないと思い、全物件の家賃収入と支出を記載した一覧表と物件個別の収支一覧などを作成し渡しました。面談は10時40分から始まり、12時過ぎまでかかりました。面談で聞かれたのは、簡単な職歴と収入と支出など、お金についてが中心でした。もっと事務的に30分ぐらいで終わるのかなと思っていたのですが、意外とゆっくりといろいろな質問をされました。 500万円を融資申し込みしているのですが、担保提供する物件では担保が足りないので大幅な減額がされそうです。金融機関の担保評価の低さが国金でも出ました。住宅ローンであれば、担保評価に関係が無くお給料の年収に対して購入価格全額を簡単に融資をします。こちらの方が私には不思議でなりませんが、日本の金融機関は住宅ローンに対してはとても積極的です。結果、金融不安により大不況の影響で住宅ローン破産者が増え、競売物件が活況となっています。担保に入れる予定のこの物件の元所有者さんも5年前に１，５００万円で住宅ローンで購入され、5年後にローンが支払えずに競売。結局私は428万円という激安で手に入れることが出来ました。 30年以上の長期ローンである住宅ローンでは、 5年間ではほとんど金利支払いに回され、元本がほとんど減りません。この物件も１，４００万円ほどの元金が残っていました。不良債権の典型です。それでも金融機関は、お給料から支払いの資金を捻出する住宅ローンには簡単にお金を貸します。不思議です。私の財務の方が健全ですし、担保提供する物件にも十分な担保価値があります。それでも、なぜか？融資金額が減額されます。。。。物件自体を競売で落札し、かなり安く手に入れているにも関わらず、その金額よりさらに減額された金額が融資の評価として算出されます。しかも、自宅ではなく賃貸物件は更に評価が下がると意味のわからないことを言われました。自宅も賃貸用も同じ不動産です。なぜ？評価額が変わるのか。家賃を生まないマイナスのキャッシュフローの自宅がなぜ？評価が高いのかも意味がわかりません。毎月、家賃を生む賃貸用物件の方が資産価値は高いはずです。ここでも、金融機関のよくわからない評価基準に出会いました。金利も安くないですし、返済期間も短期間、金額も減額され、お金を借りるメリットがあまりありません。やはり、不動産投資には向かない金融機関ですね。今回の融資は、こちらから断ろうかと思っています。特にお金に困っている自営業者でもありませんし、そもそもお金を借りる必要もないのですが、なぜ？こんなにも財務が健全な借り手に不利な条件を提示するのか不思議でした。国金の融資姿勢自体が私とは合わないのかもしれません。個人商店で独立したい人など向けなのかもしれませんね。仮に私が不動産業を開業するためのお金を借りたい場合、500万円の自己資金があれば、同じ額の500万円程度は不動産担保なしで借りられるそうです。私にはメリットが感じられませんでした。 2～3週間で最終的な結果が出るみたいですので、その結果を聞いてからもう一度借りるかどうか考えます。
★担当者が自宅へ 9/28	面談時に、事務所を見たいということで自宅に担当者さんが来ることになりました。しかも今日いけます？と急な展開。実は、融資を受けることを妻にはまだ言っていませんでした。担当者さんが自宅へ来るとなると掃除もありますので妻に連絡を入れないわけには行きません。「今日銀行の人が家にくるから」と言って妻に電話をしました。あとで詳しく説明するつもりです。。。ちなみにですが、私の妻は、普通の考え方の人で、不動産投資に賛成していません。普通にサラリーマンとして働いて定年を迎え、暮らしてほしいと考えている人です。私には理解できませんがそのように考えている人が一般的なのだと思います。何のために自宅へ来るのかはわかりませんが、とりあえず国金の担当者さんが自宅へ来ることになりました。この日は、落札した競売物件の代金納付手続きを裁判所にてする予定でしたので、その手続き後の午後3：00に自宅へ来てもらうことにしました。裁判所へ行き、無事代金納付手続きも完了しこの日を持って所有権が私の名義に変わります。国金の担当者さんの到着が遅れ、3：40分過ぎに自宅へ来られました。世間話と、代金納付を完了した書類を見せて10分程度で訪問は終わりました。どんな雰囲気なのかを調査するためなのだと思います。私の妻は、お金に対する考え方が違いますが、私がしていることに反対もしません。自由にやらしてくれます。というか、これだけ家賃収入が手に入っている実績があるのに、なぜ？理解してくれないかが不思議なのですが、、、。やはり、お金に対する考え方は変えようが無いのだと思います。自分から変わろうとしない限りは。。。
★追加書類の送付 10/1	国金が指定する書類すべてを準備していたのですが、面談時に宅地建物取引主任者証のコピーをくださいといわれたのですが、主任者証は、会社の名刺入れに入れているので普段は持ち歩いていません。当たり前ですが。。。仕事以外で主任者証が必要になることはありませんから。と言う事で、後日ＦＡＸすることになりました。数日後にＦＡＸすると、担当者さんから電話があり、主任者証確認しました。今から担保物件の調査に行くのですが、写真等は撮っていいですか？と聞かれましたが、もちろん、バシバシ撮ってください。ただし、元所有者さんがまだ居住中ですので、、、、とだけ付け加えました。さて、結果はいかに、、、。
★国金担当者担保物件の現地調査	国金がどのように担保物件の現地調査をするのかは不明ですが、以前金融機関でお金を借りたときは、市役所などで道路の種類の調査などもきちんとやっていました。売買契約が終わっていれば、その契約書に道路の種類などすべての調査結果が記載されていますが、その時はまだ契約前で事前審査をお願いしている段階でした。まだ契約もしていない、借りるかどうかもわからない物件ですが、担保評価をするために道路などの調査を行ったのだと思います。おそらく、今回も競売物件ですので売買契約書はありませんから、市役所で道路などを調査するのだと思います。不動産の担保評価で重要な項目がその土地に接道している道の種類です。道が建築基準法上の道路で、道路幅がどのくらいあるのかによって、土地の値段はかなり変わります。現地にて物件をみて、市役所に行き調査をしているのだと思います。
★よくわからない審査基準	アパートローンなどの専門ローンは収益還元法を基準に評価をする金融機関は増えてきていますが、それでも旧態依然の路線価や建物築年数などの評価を基準とする金融機関もたくさんあります。これは、融資のシステムの問題ですので、私はあきらめています。彼らはお金をかすプロかもしれませんが、不動産投資のプロではありません。特に旧国金（日本政策金融公庫）は小さな自営業者向けのローンですので、不動産投資を専門としているわけではありませんので、不動産の評価ができるはずありません。正式な回答ではありませんが、担保評価から貸せる金額は230万です。と言われています。収益還元法でいけば、かなり評価の高い不動産をかなり低い評価をだし、貸し渋りとしか思えないような金額になってしまっています。新規の自営の開業費には融資をするのに、不動産には融資を渋るなど、金融機関として理屈はあいません。どちらが債務超過になりやすいかは一目瞭然です。私の投資戦略の中では融資を利用することを中心には考えずに、基本的に現金投資を考えています。ただし、融資（他人のお金）をうまく利用すれば、とても早くお金持ちになれることは実証ずみですので、その辺はバランス良く利用していきたいとは思っています。
★担当者さんから融資の途中報告 10/6	面談をしてくれた国金の担当さんから電話がありました。融資の結果は郵送で送ると言われていたので、なんの電話かな？？？と思い、でてみると、今、融資の検討をしているのですが、収入がなくてもいいので、保証人を一人つけることはできますか？それが可能であれば、希望の500万円の融資が可能です。との連絡でした。話を詳しく聞くと、収入も多く財務内容が良いので、希望額を条件付きではありますが、融資をします。という内容です。保証人と言っても頼めるのは妻ぐらいです。というより、不動産投資を行う上で保証人を利益を享受しない、親などにお願いするのは筋違いという考え方を持っていますので、最初から妻以外の保証人は考えていません。一棟ものマンション購入時に融資を受けた時も、マンション購入に対して利益を享受する人と言えば妻しかいませんので、妻に保証人になってもらいました。不動産を購入すれば、家賃収入が手に入ります。当然生活を共にしている妻にも家賃収入として、お金を受け取ることになり、利益を得ることとなります。なので、妻以外の保証人に両親などがなった場合、生活を一緒にしているわけではありませんので、一方的にリスクのみを両親に負わすこととなり、投資のルールとしては違反です。どんなことをしてでもお金がほしいという人は、他人や両親に保証人になってもらい、ルールを無視してください。一方的にリスクを負わすことを平気でする人を私は信用できません。少し話がそれましたが、電話でいきなり保証人の話が出たので、今回は担保による融資で、妻には保証人の話を一切していませんでした。担当さんと電話をしながら簡単に説明し、妻の了承を得ました。担当さんが保証人の意思確認のため、自宅に電話をしたいということになりいったん携帯の電話を切りました。この日はたまたま休みで家にいましたので、話がスムーズに進みました。数分後担当さんから電話があり、5分程度妻が説明を聞いている感じで会話をしていました。そのあと私に電話をかわり、意思の確認ができましたので、この条件で話を進めます。一週間から１０日後に、郵送で結果をお知らせします。と言って電話を切りました。面談の日の夕方に担当さんが自宅にきて話をしたときに、担保評価からいうと230万の融資しか無理です。と500万の希望に対し、かなりきつい返答をされていました。少し考えましたが、とりあえず話を進めてくださいとその時は担当さんに言っていたのですが、 230万程度ではあまり意味がないような気がして、断ろうかな、、、と思っていました。 230万のお金であれば、5カ月もあれば家賃収入からのキャッシュフローだけで貯めることができますので、融資を受けるメリットを感じませんでした。しかし、希望通り500万の融資が受けられるのであれば、借りてもよいかな、、、。と思い始めました。ただ、返済期間が5年と短く、、、、。といっても返済期間をのばすことは可能なのですが、その話を切り出すと、金利が高くなりますから。とか返済期間は短くして、元本を早く減らし、担保余力ができたらまた融資をしますから。と話を流され、話が進まないので、今回も同じ話の繰り返しとなりましたので、この人とは会話だ成立しないのだと思い、借りる場合は5年返済と超短期返済となります。自営業を始めるためや、資金繰りのための融資なら5年でも充分ですが、不動産投資用の資金で5年は短すぎます。返済期間が短いと毎月の返済額が増え、手元にキャッシュが残りません。これでは、不動産投資をする意味がありませんので、よほど利回りの良い物件を購入しなければマイナスのキャッシュフローにさえなりかねない危険をはらんでいます。今後のことを考えると国金と取引の事例を作れば、あとあと便利のような気もしますので、借りるか、借りないかの結論は後で考えます。普通お金を借りる場合は、お金が必要なので融資の申し込みをするわけで、借りるか、借りないか、などの選択肢は借りる側にはありません。私は、現金で不動産を所得していますので、特に無理をしてまで借りる必要はありませんので、納得のいく条件と今後の経験や知識ＵＰ、スキルＵＰができるのであれば、借りようと思います。
★融資の結果 10/8	先日の途中報告の電話から、二日後、融資の結果が郵送で届きました。というより、電話で条件面や融資をするための保証人の確認など、条件的には融資はＯＫの前提で話が進んでいた感じでしたので、送られてきた書類も融資を受けるための借用書や抵当権設定のための書類、任意加入の団体信用保険の案内パンフレットと申し込み用紙などなど、融資を実行するための手続きの書類が同封されているだけでした。高校などの合格通知のように、合格！と書かれた書類はありませんでした。あたりまですが、、、。最初の面談、自宅訪問、最終条件打ち合わせの電話。この３階で融資を行うかどうかを審査し、あとは公庫内で承認をするかどうかを決めるだけなのでしょうね。自宅訪問時の打ち合わせで230万円と融資金額をかなり減額された条件の融資になりそうでしたが、財務内容がよく、保証人をつけることを条件に希望通り500万円の融資の承認がおりました。保証人といっても、収入のまったくない私の妻です。形式だけの保証人でしょう。収入が無いので返済を肩代わりすることは出来ませんので。融資金額　500万円　　5年返済　固定金利2.2％　元利金均等払い　当初の毎月の返済金額は約10万円。と、とても微妙な条件ではあります。固定金利で2.2％は安いと思います。融資金額も希望通り500万。しかし、返済期間が5年と超短期。一般的な考え方であれば、5年は短期とは思わないのかもしれませんが、私が借りる目的は不動産投資です。毎月の返済金額が多いと手元にキャッシュが残りません。ただ、返済が終われば物件が手に入りますので、借りみても良いのですが、、、。もう少し考えてから決断します。 500万円×利回り20％＝　年間家賃100万円　÷　12ヵ月　＝　月額家賃収入8.3万円 ※この利回りでも毎月のキャッシュフローはマイナス。 500万円×利回り25％＝　年間家賃125万円　÷　12ヵ月　＝　月額家賃収入10.4万円 ※これやっとプラスのキャッシュフローとなります。要するに、国金で融資を受けた場合、実質の利回りが25％を超える、高利回り物件を購入しないとメリットが少ない！ということです。少々のマイナスになっても、国金との取引の事例が出来、今後取引がしやすくなるなどのメリットはありますが、微妙です。ま、高利回りの物件を購入すればいいだけなのですが、どうも返済期間の短さがネックです。
★書類の確認 10/9	昨日郵送で国金より融資を実行するための書類が届きました。今日、夕方４時ごろ国金から携帯電話に着信があり、その時、裁判所で引渡命令関係の手続きをしており、電話に出れませんでしたので、折り返しの電話をしました。 ○○さんいますか？と国金の担当さんへ電話をすると、担当さんがでて、融資実行の書類のことで電話をしたのだと思います。私ではありませんので、電話をした者から電話をさせますので。ということで一旦電話を切りました。数分後、女性の方から電話がありました。国金は、申込の受付、面談、融資実行手続き　とそれぞれに担当者がおり、完全に分業化されていました。私が知る金融機関は、一人の営業担当さんが窓口となり、手続きをします。電話をするときも何か聞きたいことをある時も基本的には一人の担当さんと話を進めていきます。国金のこの、完全分業制は確かに効率がよさそうでした。一人の担当さんと話や打ち合わせをする時間も短時間で、てきぱきと話が進んだイメージです。国金から日本政策金融公庫へ名前もかわり、事務所もとてもきれいで、いつも数人の人が融資の打ち合わせで来店していましたので、忙しいのでしょうか。。。。この不況で銀行系の金融機関が貸し渋りや貸しはがしを行っているので、比較的融資のおりやすい国金は忙しいのかもしれませんね。融資実行に必要な書類は、 1、借用証書 2、預金口座振替利用届 3、(根)抵当権設定契約証書及び委任状 4、担保物件の権利書 5、借主の実印 6、印鑑証明書　借主2通、保証人1通以上になります。これらすべての書類は送られてきていますので、署名捺印と印鑑証明書などを市役所に取りに行くだけです。準備ができたら、国金の窓口に持参するか郵送するかどちらかですが、書類の不備があると面倒なので、通常は窓口に行くのがよいと思います。日にちは指定されませんでしたが、時間は指定があり、午後1：30～3：00頃とかなり短い時間内に受付をしてもらわないといけないみたいです。
★最終決断！ 10/20	最初の頃は、条件的にもいまいちで、乗り気ではなく断ろうかなと思っていました。しかし、毎週のように出る競売情報を見ていると、不況で不動産価格が下落している今は買いの時期！一般の人や不動産業者が資金で苦しんでいる今は、投資家としてチャンスが多いのも事実です。悩みました。結局、借りることにしました。理由は、低金利の固定で、5年間借りてもその利息は28万程度。 500万円を5年間借りてもたったの28万円しか利息がありません。なら、借りてもいいかな。。と思うようになりました。それと同時に、競売物件で良い物件もたくさんでてきましたので、その物件を手に入れるためにも手元の資金を潤滑にしておく必要がありました。必要書類をそろえ、指定の時間に行き、書類を受付の女性に渡し、記入漏れや書類の不備が無いかチェックをしてもらい、10分程度で手続きは終わりました。今回、根抵当権を設定しますので、その設定に必要な書類をもらい、自分自身で司法書士の先生に渡して下さい。といわれました。抵当権の設定もすべてこちらでしなくてはいけません。この辺が国の金融機関という感じです。普通の貸付は、抵当権設定と同時に融資が実行され、お金が私の口座に入金されます。当たり前です。担保として不動産を差し出すのですから、差し出したと同時にお金がもらえなければ、ただ物件だけを取られるようなものです。しかし、国金は先に抵当権を設定し、その設定が確認できてからの融資になりますので、抵当権を設定してから1週間から10日間ぐらいのタイムラグが発生します。その間は、お金も受けっていないのに金融機関の担保権が不動産についていることになります。国が手続きをするのだから、信用しなさい。というやり方です。民間の企業では考えられません。国金にて融資実行の手続きが完了しましたので、すぐに司法書士の先生に連絡し、国金から預っている根抵当権設定に必要な書類を渡しました。手続きが完了すれば、また連絡があるので、しばらくは待ちましょう。私の場合、すぐにお金が必要なわけではありませんので、あせる必要はありません。
★根抵当権設定 10/23	根抵当権の設定をお願いしていた司法書士の先生から、「根抵当権の設定が完了したので、権利書を返却します。」と連絡がありました。 20日に設定に必要な書類を渡したので、早いですね。法務局もコンピュータ化が進み、所有権の移転登記や抵当権等の担保登記がすぐに登録されるようになりました。以前は、申請をしてから、一週間～１０日間ぐらいは、登記簿に記載されるまでに時間がかかっていました。今は数日で登記簿の記載が確認できます。司法書士の先生と国金の担当者さんとで、直接やり取りをしているみたいで、 27（火）までには、設定完了の書類がほしいそうです。国金いわく、根抵当権の設定が完了してから一週間後に資金を振り込みます。と言っていたので、書類を急いでいるみたいです。しかも、私の融資は10月の案件。らしく、10月中には資金を融資したいので。とも言っていましたので、今月中には国金からお金が振り込まれると思います。
★国金担当者最終確認電話 10/26	融資条件の最終確認のため、担当者さんから電話がありました。融資金額、引き落とし日、資金振込み日、などの確認です。 5分ぐらいで一方的に説明をされて終わりました。と思ったのですが、5分後ぐらいにもう一度電話があり、引き落とし用の通帳のコピーを申し込みの時にとり忘れたので今日中にＦＡＸがほしいとのこと。。。電話があったのが夕方の４時頃。通帳を持ち歩いているわけではありませんので無理です。結構強引に、一方的に淡々としゃべる女性でした。ベテラン。ではなく、新人の女の子がマニュアル通りに一生懸命しゃべっている。そんな感じでした。家に帰り、通帳のコピーをとり、国金へＦＡＸしておきました。入金日は10/28（水）の予定です。これで、次の物件購入資金が出来ました。でも購入物件は決まっていませんが。。。
★融資の実行 10/28	担当者さんが言っていた通り、28日水曜日にお金が振り込まれていました。融資金額500万円から、送金手数料の210円が引かれ、４，９９９，７９０円入金です。まだ使い道は決めていませんが、この不動産不況は投資家にとってはチャンスなので、競売物件を購入する予定です。というより、既に入札済みだったりします（笑）私にとって国金はあまりメリットのある金融機関ではありませんでしたが、経験することでいろいろと学べますので、勉強になりました。手続きはとてもスピーディーで対応も親切でした。
★エピローグ	先にも触れましたが、世界不況のせいで、不動産価格は下落しています。競売物件の数も増えています。私の周りでも会社を辞めて独立する人が多くいます。不況になると企業は従業員など弱い立場の人間からきってきます。その姿勢がいやになり、独立する人も多いのでないでしょうか。私が勤めていた大手と呼ばれる大企業も、売上の上がらない営業マンや必要のない部署の人間を露骨な嫌がらせにより、退職に追い込んでいます。きちんとした手続きを踏み、早期退職を募集し、退職金の上乗せなどをする余裕すらないようです。不景気とは、ただの経済の変化です。経済の変化とは富の移動を意味しているだけです。不景気とは、ただの富の移動です。ただ、一般の人たちは富を奪われるしか術を知りません。自分の富を守る方法を知らないのです。株の暴落により、一般投資家はかなりの損をしたと思います。リストラや会社の倒産により住宅ローンが支払えなくなり、自宅を競売に取られる人も増えています。しかし、その反対側をみると、私のような投資家はチャンスであることを知り、不動産を買い増ししています。マクドナルドやユニクロ、王将などはこの不景気を逆手にとり、利益を増加させています。自分がどの立場にいるかは、普段からの自分自身の行動の結果です。自己責任です。不景気になったりすると、すぐに政府や会社のせいにして、生活を保障させようとする人たちがいますが、不景気でも、リストラされても、儲けている人はたくさんいます。人や他人のせいにするのではなく、自分や愛する家族は自分の手で守る努力が必要です。日々の勉強や行動の結果で未来の経済状態は決まります。誰のせいでもありません。自分自身の自己責任です。

	★日本政策金融公庫（旧国金）　融資へ挑戦★ 2009年　夏　現金がそこをついたので資金繰りに挑戦
★プロローグ 2009年　9月吉日	自宅を住宅ローンで購入し、一棟ものマンションをアパートローンで購入し、現在２件のローンを組んでいます。負債ローン総額は5,420万円。十分な家賃収入もあり、お金を借りる必要はありません。少し時間をかければ、家賃収入からのお金を貯めるだけで、次の物件購入資金が貯まります。ですが、以前から気になっている国金へ相談に行こうと思い、問い合わせの電話をしました。興味本位で電話をしたのがすべての始まりでした。
★融資相談へ 9/10	日本政策金融公庫？？？なんだそれは。と思った人も多いかもしれませんが、昔の国民生活金融公庫、通称　国金（こっきん）のことです。中小の事業者を対象に安い金利でお金を借りることができます。融資にはいろいろな条件がありますが、小額の融資なら銀行などより融資が受けやすいと聞きます。ただし、不動産投資用というより、自営業として小さなお店などを始めたい人向けの融資に向いているのかもしれません。一般の不動産投資は、所有権移転と同時に担保設定をして融資を受けられます。国金は、この同時設定ができないため、いったん現金などで所有権を自分にしてからの担保設定となってしまい、最初から現金で決済できるのであれば、お金など借りませんよ。という話になってしまいます。不動産投資には向かない金融機関です。しかし、本日融資ができるかどうかなどの相談をするために日本政策金融公庫の窓口に行ってきました。競売物件を落札したので、その物件をいったん現金にて所有権を移転し、その物件を担保に融資を受けられるかどうかを聞くためです。いったん現金で決済するため、融資を受ける必要はまったくないのですが、何事も経験が大事と思い、昔から国金には興味があったので、一度話を聞きに行こうと思い、本日行ってきました。感想は、窓口の男性職員は淡々と融資申し込みの手順を説明する人。といった感じで、融資を相談しに行ったという感じはありませんでした。とても事務的に対応された感じです。。。たんたんと必要書類や融資対象者などの条件面を事務的に説明されました。国金は、あくまで中小企業を政府が支援するための事業なので、サラリーマン大家さんは対象外です。本業の事業としてお金を借りることが前提条件のようで、特に給料所得がサラリーマンへの融資は　「無理です」　と言われました。今の私は、サラリーマンを卒業していますし、事業として家主業を営んでいますので、審査の対象とはなりそうですが、必要書類を準備し申し込みをしてみないと何とも言えないということです。窓口で融資の相談をしたというより、とりあえず申し込みをしてくださいといった感じで15分程度で説明が終わりました。私が行った、大阪支店は、最近できた新しいビルの中にあり、広いフロアーに受付カウンターが15席ほど並んで、その奥に事務仕事をするテーブルがたくさんあり、多くの人が仕事をしていました。雰囲気は、銀行の窓口を大きくしたような感じです。申し込みをするかどうかもまだ決めていませんが、、、、。もう一度申し込み書類を確認して、どうするか決めたいと思います。
★法務局へ 9/11	結局、申し込みをすることにしました。申し込みをするために必要な書類として、担保物件の登記簿謄本の原本が必要で、競売で落札したての物件を担保提供する予定ですので、登記簿謄本の原本が手元にありませんでした。早速、物件を管轄している法務局へ出かけました。法務局、、、、不動産に携わる前まで、存在する知らなかったところです。法務局とは不動産や会社の登記を扱うところです。不動産の権利関係や所有者を調べたいときは、法務局で登記簿謄本を取得します。不動産の登記簿謄本を見ればだいたいの権利関係はわかります。今日は、国金の申し込みのため、物件の資料が必要で、登記簿謄本、公図、地籍測量図、建物図面　の４点を取るために法務局を訪れました。物件の所在地により管轄する法務局が違いますので、本日は大阪府の枚方市まで行ってきました。この枚方市は私の実家ある街です。久しぶりに枚方市駅におりました。子供のころとはだいぶ風景が変わっています。風景の変化より、私自身の変化に少し楽しさを覚えました。枚方で過ごした子供のころはもちろん、高校生、社会人の時も法務局なんて存在すら知りませんでした。それが、自分が所有する物件の資料の一つとして登記簿謄本を取るために故郷である枚方市に来ていることがなんだか不思議な感じです。数年前には考えもしなかった現実です。少しずつではありますが、経済的にはゆとりのある状況へと進んでいます。私は貧乏な家庭で育ち、自分が大家さんになるなど夢にも思ったことはありませんでした。同じ故郷を今は少し違った目で見ることができます。大阪市内の通勤ベットタウンとして発展した町が枚方市です。朝の京阪電車は、大阪市内に向かう通勤通学の人たちで超満員です。人口も多く、住宅も密集しています。賃貸需要としては、なかなかよく、それでいて不動産価格は高くありません。大家さん業としては狙い目の地域です。今までは大阪市内の小さなマンションを中心に購入してきましたが、今は都心から少し離れたベットタウンをターゲットにしようと考えています。無邪気に遊んでいた故郷を今は、不動産家主業の経営者として見ていることがとても不思議に感じ、昔のことや両親のことを思い出しました。私の両親は亡くなっています。もう少し早く成功していれば、両親にもっともっと親孝行ができ、裕福な生活を与えることができたと思うと、、、、。などなどいろいろと考えながら、ぶらぶらと意味もなく公園などを散歩して帰りました。
★融資申し込み 9/14	担当者から指定された必要書類をそろえ申し込みに向かいます。個人で申し込む場合 1、借入申込書　※国金のＨＰでダウンロードできます。 2、企業概要書　 ※国金のＨＰでダウンロードできます、国金で初めて取引する場合に必要です。 3、確定申告書　（２期分） 4、見積書　　　※設備資金を申し込む場合 5、所得税の領収書 6、資金繰り表担保提供する場合、上記に加え 1、土地・建物の登記簿謄本 2、公図 3、建物図面 4、地積測量図 5、固定資産税の課税明細書以上の書類が必要です。受け付け札を取り、順番を待ちます。 5分ぐらい待って順番が来ました。前回、申し込み相談をした同じ人が受付をすることになりました。数日前に相談に行ったばかりということもあり、私のことを覚えていてくれたので、手続きは順調に進みました。必要書類を提出し、面談日を指定されました。こちらの希望を聞くことも無く、この日の9時か10時50分かどちらがいいですか？と聞かれました。朝一番が良かったので9時でお願いしますと２度ほど言ったのですが、朝一番は次の面談もあり、10時50分がいいですよ。と同じ回答をされたので、そんなに、面談って時間がかかるのかな、、、。と不思議でしたが、受付の人が言うとおりに10時50分スタートを予約しました。面談日は、9/28（月）と指定されました。面談日の都合を聞くことは無かったですね。特に予定もなかったので、面談日をこちらから変更する必要はなかったのですが、都合の悪い人は変更できるのでしょう。。。なんだか微妙な対応をする人ですが、とりあえず申し込みをしました。申し込みに必要な書類は提出し、受理され、面談日も決まりましたので、融資に向けて一歩前進です。ただ、まだ融資がおりた場合でも、お金を借りるかどうかは決めていません。現金で競売物件を取得しますので、特にお金を借りる必要はありません。ただ、次の物件購入の資金はほしいので条件次第では借りようとは思っています。申し込み時に、次の面談時に必要な書類を指定されましたので、面談日までには用意しなければいけません。
★融資の面談 9/28	私は自宅に一番近い、大阪支店へ申し込みをしました。融資を受けるための担保物件は寝屋川市というところですので、そちらの担当支店でもいいですよ。と言われていたのですが、今後のことを考えると自宅近くが便利かなと思い、大阪支店へ申し込みをしました。今後、国金へ融資を追加する場合は、大阪支店が担当支店となる仕組みだそうです。申し込み時に、渡した資料とは別に指定された資料を用意し面談です。申し込みを受け付けてくれた人とは別の人が来て、その人が担当となるみたいです。私が指定された資料は、 1、住宅ローン等の引き落としされている通帳と家賃が振り込まれている通帳 2、その他所有物件の固定資産税の納付書と領収書 3、担保物件の評価証明書等、評価額のわかるもの 4、身分証明証 5、現在支払っているローンの明細書国金から指定さらた資料は以上でした。これでは、私の財務状況をアピールできないと思い、全物件の家賃収入と支出を記載した一覧表と物件個別の収支一覧などを作成し渡しました。面談は10時40分から始まり、12時過ぎまでかかりました。面談で聞かれたのは、簡単な職歴と収入と支出など、お金についてが中心でした。もっと事務的に30分ぐらいで終わるのかなと思っていたのですが、意外とゆっくりといろいろな質問をされました。 500万円を融資申し込みしているのですが、担保提供する物件では担保が足りないので大幅な減額がされそうです。金融機関の担保評価の低さが国金でも出ました。住宅ローンであれば、担保評価に関係が無くお給料の年収に対して購入価格全額を簡単に融資をします。こちらの方が私には不思議でなりませんが、日本の金融機関は住宅ローンに対してはとても積極的です。結果、金融不安により大不況の影響で住宅ローン破産者が増え、競売物件が活況となっています。担保に入れる予定のこの物件の元所有者さんも5年前に１，５００万円で住宅ローンで購入され、5年後にローンが支払えずに競売。結局私は428万円という激安で手に入れることが出来ました。 30年以上の長期ローンである住宅ローンでは、 5年間ではほとんど金利支払いに回され、元本がほとんど減りません。この物件も１，４００万円ほどの元金が残っていました。不良債権の典型です。それでも金融機関は、お給料から支払いの資金を捻出する住宅ローンには簡単にお金を貸します。不思議です。私の財務の方が健全ですし、担保提供する物件にも十分な担保価値があります。それでも、なぜか？融資金額が減額されます。。。。物件自体を競売で落札し、かなり安く手に入れているにも関わらず、その金額よりさらに減額された金額が融資の評価として算出されます。しかも、自宅ではなく賃貸物件は更に評価が下がると意味のわからないことを言われました。自宅も賃貸用も同じ不動産です。なぜ？評価額が変わるのか。家賃を生まないマイナスのキャッシュフローの自宅がなぜ？評価が高いのかも意味がわかりません。毎月、家賃を生む賃貸用物件の方が資産価値は高いはずです。ここでも、金融機関のよくわからない評価基準に出会いました。金利も安くないですし、返済期間も短期間、金額も減額され、お金を借りるメリットがあまりありません。やはり、不動産投資には向かない金融機関ですね。今回の融資は、こちらから断ろうかと思っています。特にお金に困っている自営業者でもありませんし、そもそもお金を借りる必要もないのですが、なぜ？こんなにも財務が健全な借り手に不利な条件を提示するのか不思議でした。国金の融資姿勢自体が私とは合わないのかもしれません。個人商店で独立したい人など向けなのかもしれませんね。仮に私が不動産業を開業するためのお金を借りたい場合、500万円の自己資金があれば、同じ額の500万円程度は不動産担保なしで借りられるそうです。私にはメリットが感じられませんでした。 2～3週間で最終的な結果が出るみたいですので、その結果を聞いてからもう一度借りるかどうか考えます。
★担当者が自宅へ 9/28	面談時に、事務所を見たいということで自宅に担当者さんが来ることになりました。しかも今日いけます？と急な展開。実は、融資を受けることを妻にはまだ言っていませんでした。担当者さんが自宅へ来るとなると掃除もありますので妻に連絡を入れないわけには行きません。「今日銀行の人が家にくるから」と言って妻に電話をしました。あとで詳しく説明するつもりです。。。ちなみにですが、私の妻は、普通の考え方の人で、不動産投資に賛成していません。普通にサラリーマンとして働いて定年を迎え、暮らしてほしいと考えている人です。私には理解できませんがそのように考えている人が一般的なのだと思います。何のために自宅へ来るのかはわかりませんが、とりあえず国金の担当者さんが自宅へ来ることになりました。この日は、落札した競売物件の代金納付手続きを裁判所にてする予定でしたので、その手続き後の午後3：00に自宅へ来てもらうことにしました。裁判所へ行き、無事代金納付手続きも完了しこの日を持って所有権が私の名義に変わります。国金の担当者さんの到着が遅れ、3：40分過ぎに自宅へ来られました。世間話と、代金納付を完了した書類を見せて10分程度で訪問は終わりました。どんな雰囲気なのかを調査するためなのだと思います。私の妻は、お金に対する考え方が違いますが、私がしていることに反対もしません。自由にやらしてくれます。というか、これだけ家賃収入が手に入っている実績があるのに、なぜ？理解してくれないかが不思議なのですが、、、。やはり、お金に対する考え方は変えようが無いのだと思います。自分から変わろうとしない限りは。。。
★追加書類の送付 10/1	国金が指定する書類すべてを準備していたのですが、面談時に宅地建物取引主任者証のコピーをくださいといわれたのですが、主任者証は、会社の名刺入れに入れているので普段は持ち歩いていません。当たり前ですが。。。仕事以外で主任者証が必要になることはありませんから。と言う事で、後日ＦＡＸすることになりました。数日後にＦＡＸすると、担当者さんから電話があり、主任者証確認しました。今から担保物件の調査に行くのですが、写真等は撮っていいですか？と聞かれましたが、もちろん、バシバシ撮ってください。ただし、元所有者さんがまだ居住中ですので、、、、とだけ付け加えました。さて、結果はいかに、、、。
★国金担当者担保物件の現地調査	国金がどのように担保物件の現地調査をするのかは不明ですが、以前金融機関でお金を借りたときは、市役所などで道路の種類の調査などもきちんとやっていました。売買契約が終わっていれば、その契約書に道路の種類などすべての調査結果が記載されていますが、その時はまだ契約前で事前審査をお願いしている段階でした。まだ契約もしていない、借りるかどうかもわからない物件ですが、担保評価をするために道路などの調査を行ったのだと思います。おそらく、今回も競売物件ですので売買契約書はありませんから、市役所で道路などを調査するのだと思います。不動産の担保評価で重要な項目がその土地に接道している道の種類です。道が建築基準法上の道路で、道路幅がどのくらいあるのかによって、土地の値段はかなり変わります。現地にて物件をみて、市役所に行き調査をしているのだと思います。
★よくわからない審査基準	アパートローンなどの専門ローンは収益還元法を基準に評価をする金融機関は増えてきていますが、それでも旧態依然の路線価や建物築年数などの評価を基準とする金融機関もたくさんあります。これは、融資のシステムの問題ですので、私はあきらめています。彼らはお金をかすプロかもしれませんが、不動産投資のプロではありません。特に旧国金（日本政策金融公庫）は小さな自営業者向けのローンですので、不動産投資を専門としているわけではありませんので、不動産の評価ができるはずありません。正式な回答ではありませんが、担保評価から貸せる金額は230万です。と言われています。収益還元法でいけば、かなり評価の高い不動産をかなり低い評価をだし、貸し渋りとしか思えないような金額になってしまっています。新規の自営の開業費には融資をするのに、不動産には融資を渋るなど、金融機関として理屈はあいません。どちらが債務超過になりやすいかは一目瞭然です。私の投資戦略の中では融資を利用することを中心には考えずに、基本的に現金投資を考えています。ただし、融資（他人のお金）をうまく利用すれば、とても早くお金持ちになれることは実証ずみですので、その辺はバランス良く利用していきたいとは思っています。
★担当者さんから融資の途中報告 10/6	面談をしてくれた国金の担当さんから電話がありました。融資の結果は郵送で送ると言われていたので、なんの電話かな？？？と思い、でてみると、今、融資の検討をしているのですが、収入がなくてもいいので、保証人を一人つけることはできますか？それが可能であれば、希望の500万円の融資が可能です。との連絡でした。話を詳しく聞くと、収入も多く財務内容が良いので、希望額を条件付きではありますが、融資をします。という内容です。保証人と言っても頼めるのは妻ぐらいです。というより、不動産投資を行う上で保証人を利益を享受しない、親などにお願いするのは筋違いという考え方を持っていますので、最初から妻以外の保証人は考えていません。一棟ものマンション購入時に融資を受けた時も、マンション購入に対して利益を享受する人と言えば妻しかいませんので、妻に保証人になってもらいました。不動産を購入すれば、家賃収入が手に入ります。当然生活を共にしている妻にも家賃収入として、お金を受け取ることになり、利益を得ることとなります。なので、妻以外の保証人に両親などがなった場合、生活を一緒にしているわけではありませんので、一方的にリスクのみを両親に負わすこととなり、投資のルールとしては違反です。どんなことをしてでもお金がほしいという人は、他人や両親に保証人になってもらい、ルールを無視してください。一方的にリスクを負わすことを平気でする人を私は信用できません。少し話がそれましたが、電話でいきなり保証人の話が出たので、今回は担保による融資で、妻には保証人の話を一切していませんでした。担当さんと電話をしながら簡単に説明し、妻の了承を得ました。担当さんが保証人の意思確認のため、自宅に電話をしたいということになりいったん携帯の電話を切りました。この日はたまたま休みで家にいましたので、話がスムーズに進みました。数分後担当さんから電話があり、5分程度妻が説明を聞いている感じで会話をしていました。そのあと私に電話をかわり、意思の確認ができましたので、この条件で話を進めます。一週間から１０日後に、郵送で結果をお知らせします。と言って電話を切りました。面談の日の夕方に担当さんが自宅にきて話をしたときに、担保評価からいうと230万の融資しか無理です。と500万の希望に対し、かなりきつい返答をされていました。少し考えましたが、とりあえず話を進めてくださいとその時は担当さんに言っていたのですが、 230万程度ではあまり意味がないような気がして、断ろうかな、、、と思っていました。 230万のお金であれば、5カ月もあれば家賃収入からのキャッシュフローだけで貯めることができますので、融資を受けるメリットを感じませんでした。しかし、希望通り500万の融資が受けられるのであれば、借りてもよいかな、、、。と思い始めました。ただ、返済期間が5年と短く、、、、。といっても返済期間をのばすことは可能なのですが、その話を切り出すと、金利が高くなりますから。とか返済期間は短くして、元本を早く減らし、担保余力ができたらまた融資をしますから。と話を流され、話が進まないので、今回も同じ話の繰り返しとなりましたので、この人とは会話だ成立しないのだと思い、借りる場合は5年返済と超短期返済となります。自営業を始めるためや、資金繰りのための融資なら5年でも充分ですが、不動産投資用の資金で5年は短すぎます。返済期間が短いと毎月の返済額が増え、手元にキャッシュが残りません。これでは、不動産投資をする意味がありませんので、よほど利回りの良い物件を購入しなければマイナスのキャッシュフローにさえなりかねない危険をはらんでいます。今後のことを考えると国金と取引の事例を作れば、あとあと便利のような気もしますので、借りるか、借りないかの結論は後で考えます。普通お金を借りる場合は、お金が必要なので融資の申し込みをするわけで、借りるか、借りないか、などの選択肢は借りる側にはありません。私は、現金で不動産を所得していますので、特に無理をしてまで借りる必要はありませんので、納得のいく条件と今後の経験や知識ＵＰ、スキルＵＰができるのであれば、借りようと思います。
★融資の結果 10/8	先日の途中報告の電話から、二日後、融資の結果が郵送で届きました。というより、電話で条件面や融資をするための保証人の確認など、条件的には融資はＯＫの前提で話が進んでいた感じでしたので、送られてきた書類も融資を受けるための借用書や抵当権設定のための書類、任意加入の団体信用保険の案内パンフレットと申し込み用紙などなど、融資を実行するための手続きの書類が同封されているだけでした。高校などの合格通知のように、合格！と書かれた書類はありませんでした。あたりまですが、、、。最初の面談、自宅訪問、最終条件打ち合わせの電話。この３階で融資を行うかどうかを審査し、あとは公庫内で承認をするかどうかを決めるだけなのでしょうね。自宅訪問時の打ち合わせで230万円と融資金額をかなり減額された条件の融資になりそうでしたが、財務内容がよく、保証人をつけることを条件に希望通り500万円の融資の承認がおりました。保証人といっても、収入のまったくない私の妻です。形式だけの保証人でしょう。収入が無いので返済を肩代わりすることは出来ませんので。融資金額　500万円　　5年返済　固定金利2.2％　元利金均等払い　当初の毎月の返済金額は約10万円。と、とても微妙な条件ではあります。固定金利で2.2％は安いと思います。融資金額も希望通り500万。しかし、返済期間が5年と超短期。一般的な考え方であれば、5年は短期とは思わないのかもしれませんが、私が借りる目的は不動産投資です。毎月の返済金額が多いと手元にキャッシュが残りません。ただ、返済が終われば物件が手に入りますので、借りみても良いのですが、、、。もう少し考えてから決断します。 500万円×利回り20％＝　年間家賃100万円　÷　12ヵ月　＝　月額家賃収入8.3万円 ※この利回りでも毎月のキャッシュフローはマイナス。 500万円×利回り25％＝　年間家賃125万円　÷　12ヵ月　＝　月額家賃収入10.4万円 ※これやっとプラスのキャッシュフローとなります。要するに、国金で融資を受けた場合、実質の利回りが25％を超える、高利回り物件を購入しないとメリットが少ない！ということです。少々のマイナスになっても、国金との取引の事例が出来、今後取引がしやすくなるなどのメリットはありますが、微妙です。ま、高利回りの物件を購入すればいいだけなのですが、どうも返済期間の短さがネックです。
★書類の確認 10/9	昨日郵送で国金より融資を実行するための書類が届きました。今日、夕方４時ごろ国金から携帯電話に着信があり、その時、裁判所で引渡命令関係の手続きをしており、電話に出れませんでしたので、折り返しの電話をしました。 ○○さんいますか？と国金の担当さんへ電話をすると、担当さんがでて、融資実行の書類のことで電話をしたのだと思います。私ではありませんので、電話をした者から電話をさせますので。ということで一旦電話を切りました。数分後、女性の方から電話がありました。国金は、申込の受付、面談、融資実行手続き　とそれぞれに担当者がおり、完全に分業化されていました。私が知る金融機関は、一人の営業担当さんが窓口となり、手続きをします。電話をするときも何か聞きたいことをある時も基本的には一人の担当さんと話を進めていきます。国金のこの、完全分業制は確かに効率がよさそうでした。一人の担当さんと話や打ち合わせをする時間も短時間で、てきぱきと話が進んだイメージです。国金から日本政策金融公庫へ名前もかわり、事務所もとてもきれいで、いつも数人の人が融資の打ち合わせで来店していましたので、忙しいのでしょうか。。。。この不況で銀行系の金融機関が貸し渋りや貸しはがしを行っているので、比較的融資のおりやすい国金は忙しいのかもしれませんね。融資実行に必要な書類は、 1、借用証書 2、預金口座振替利用届 3、(根)抵当権設定契約証書及び委任状 4、担保物件の権利書 5、借主の実印 6、印鑑証明書　借主2通、保証人1通以上になります。これらすべての書類は送られてきていますので、署名捺印と印鑑証明書などを市役所に取りに行くだけです。準備ができたら、国金の窓口に持参するか郵送するかどちらかですが、書類の不備があると面倒なので、通常は窓口に行くのがよいと思います。日にちは指定されませんでしたが、時間は指定があり、午後1：30～3：00頃とかなり短い時間内に受付をしてもらわないといけないみたいです。
★最終決断！ 10/20	最初の頃は、条件的にもいまいちで、乗り気ではなく断ろうかなと思っていました。しかし、毎週のように出る競売情報を見ていると、不況で不動産価格が下落している今は買いの時期！一般の人や不動産業者が資金で苦しんでいる今は、投資家としてチャンスが多いのも事実です。悩みました。結局、借りることにしました。理由は、低金利の固定で、5年間借りてもその利息は28万程度。 500万円を5年間借りてもたったの28万円しか利息がありません。なら、借りてもいいかな。。と思うようになりました。それと同時に、競売物件で良い物件もたくさんでてきましたので、その物件を手に入れるためにも手元の資金を潤滑にしておく必要がありました。必要書類をそろえ、指定の時間に行き、書類を受付の女性に渡し、記入漏れや書類の不備が無いかチェックをしてもらい、10分程度で手続きは終わりました。今回、根抵当権を設定しますので、その設定に必要な書類をもらい、自分自身で司法書士の先生に渡して下さい。といわれました。抵当権の設定もすべてこちらでしなくてはいけません。この辺が国の金融機関という感じです。普通の貸付は、抵当権設定と同時に融資が実行され、お金が私の口座に入金されます。当たり前です。担保として不動産を差し出すのですから、差し出したと同時にお金がもらえなければ、ただ物件だけを取られるようなものです。しかし、国金は先に抵当権を設定し、その設定が確認できてからの融資になりますので、抵当権を設定してから1週間から10日間ぐらいのタイムラグが発生します。その間は、お金も受けっていないのに金融機関の担保権が不動産についていることになります。国が手続きをするのだから、信用しなさい。というやり方です。民間の企業では考えられません。国金にて融資実行の手続きが完了しましたので、すぐに司法書士の先生に連絡し、国金から預っている根抵当権設定に必要な書類を渡しました。手続きが完了すれば、また連絡があるので、しばらくは待ちましょう。私の場合、すぐにお金が必要なわけではありませんので、あせる必要はありません。
★根抵当権設定 10/23	根抵当権の設定をお願いしていた司法書士の先生から、「根抵当権の設定が完了したので、権利書を返却します。」と連絡がありました。 20日に設定に必要な書類を渡したので、早いですね。法務局もコンピュータ化が進み、所有権の移転登記や抵当権等の担保登記がすぐに登録されるようになりました。以前は、申請をしてから、一週間～１０日間ぐらいは、登記簿に記載されるまでに時間がかかっていました。今は数日で登記簿の記載が確認できます。司法書士の先生と国金の担当者さんとで、直接やり取りをしているみたいで、 27（火）までには、設定完了の書類がほしいそうです。国金いわく、根抵当権の設定が完了してから一週間後に資金を振り込みます。と言っていたので、書類を急いでいるみたいです。しかも、私の融資は10月の案件。らしく、10月中には資金を融資したいので。とも言っていましたので、今月中には国金からお金が振り込まれると思います。
★国金担当者最終確認電話 10/26	融資条件の最終確認のため、担当者さんから電話がありました。融資金額、引き落とし日、資金振込み日、などの確認です。 5分ぐらいで一方的に説明をされて終わりました。と思ったのですが、5分後ぐらいにもう一度電話があり、引き落とし用の通帳のコピーを申し込みの時にとり忘れたので今日中にＦＡＸがほしいとのこと。。。電話があったのが夕方の４時頃。通帳を持ち歩いているわけではありませんので無理です。結構強引に、一方的に淡々としゃべる女性でした。ベテラン。ではなく、新人の女の子がマニュアル通りに一生懸命しゃべっている。そんな感じでした。家に帰り、通帳のコピーをとり、国金へＦＡＸしておきました。入金日は10/28（水）の予定です。これで、次の物件購入資金が出来ました。でも購入物件は決まっていませんが。。。
★融資の実行 10/28	担当者さんが言っていた通り、28日水曜日にお金が振り込まれていました。融資金額500万円から、送金手数料の210円が引かれ、４，９９９，７９０円入金です。まだ使い道は決めていませんが、この不動産不況は投資家にとってはチャンスなので、競売物件を購入する予定です。というより、既に入札済みだったりします（笑）私にとって国金はあまりメリットのある金融機関ではありませんでしたが、経験することでいろいろと学べますので、勉強になりました。手続きはとてもスピーディーで対応も親切でした。
★エピローグ	先にも触れましたが、世界不況のせいで、不動産価格は下落しています。競売物件の数も増えています。私の周りでも会社を辞めて独立する人が多くいます。不況になると企業は従業員など弱い立場の人間からきってきます。その姿勢がいやになり、独立する人も多いのでないでしょうか。私が勤めていた大手と呼ばれる大企業も、売上の上がらない営業マンや必要のない部署の人間を露骨な嫌がらせにより、退職に追い込んでいます。きちんとした手続きを踏み、早期退職を募集し、退職金の上乗せなどをする余裕すらないようです。不景気とは、ただの経済の変化です。経済の変化とは富の移動を意味しているだけです。不景気とは、ただの富の移動です。ただ、一般の人たちは富を奪われるしか術を知りません。自分の富を守る方法を知らないのです。株の暴落により、一般投資家はかなりの損をしたと思います。リストラや会社の倒産により住宅ローンが支払えなくなり、自宅を競売に取られる人も増えています。しかし、その反対側をみると、私のような投資家はチャンスであることを知り、不動産を買い増ししています。マクドナルドやユニクロ、王将などはこの不景気を逆手にとり、利益を増加させています。自分がどの立場にいるかは、普段からの自分自身の行動の結果です。自己責任です。不景気になったりすると、すぐに政府や会社のせいにして、生活を保障させようとする人たちがいますが、不景気でも、リストラされても、儲けている人はたくさんいます。人や他人のせいにするのではなく、自分や愛する家族は自分の手で守る努力が必要です。日々の勉強や行動の結果で未来の経済状態は決まります。誰のせいでもありません。自分自身の自己責任です。