不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★不動産と税金★
不動産を購入するとき、所有（維持）しているとき、売却するときなど
税金と不動産は切っても切れない関係にあります。
大家さんとしては、必要最低限の知識は必要になります。

不動産を購入するときはもちろん、大家さんとして不動産を所有し続けるためには、
税金を毎年支払わなければいけません。
固定資産税や家賃収入を得た場合は、その所得に応じた所得税と住民税も支払わなければいけません。
サラリーマンの方でも毎年、確定申告が必要になります。
大家さんとして簡単な税金の勉強は必要かも知れませんね。
ある程度、大家さんとしての規模が大きくなると節税を
するためにより専門的なアドバイスが必要になりますので、
専属の税理士の先生や会計士さんなどを雇っている人もいます。

税金の控除や仕組みなどは毎年といっていいほど変わっていきますので、
税理士の専門家のアドバイスは必要だと思います。

★印紙税★
―印紙税とは―
印紙税は、土地や建物を購入するときに売買契約書、マイホームの建築工事請負契約書、
ローン利用の際の金銭消費貸借契約（金消）などの契約書を作成したときに貼付します。
　契約金額により、貼付する金額は変わります。
　作成した契約書に貼付し、割り印をすれば納税したことになります。

―もし印紙を貼らなかったら？―
　印紙を貼らなかったときは、過怠税を含め必要な印紙税の３倍を納めなければいけなくなります。
　また、印紙を貼ったが、割り印をしなかったときにも、適正な印紙税額と同額の過怠税がかかります。

―領収書の印紙―
　一般に人が営業と関係なく発行する領収書にや、５万未満の領収書には印紙税はかかりません。
　個人さんが売主の時に発行する、手付金の領収書や売買代金の領収書には印紙は必要ありません。
印紙を貼らなくても、契約書の効力にはなんら変わりはありません。

★登録免許税★
売買、相続などで所有者が変わった時、登記する時に必要です。
①新築住宅の所有権保存登記
②所有権の移転登記
③ローンの抵当権設定登記

の三種類が主な登記です。

★不動産取得税★
不動産取得税は建物や土地を新築・購入したときに一度だけかかる税金です。
税額は住宅や宅地の場合、固定資産税評価額の3％です。

土地や中古住宅の固定資産税評価額は、固定資産税評価証明書でその価格がわかりますが、
新築住宅については、おおむね建築費の60％程度です。

★譲渡税（所得税・住民税）★
―不動産を売ったときの税金―
短期所有にはより重い税金がかかります。
個人がマイホーム以外の不動産の売却、たとえば駐車場に使っていた土地や遊休地、
あるいは店舗併用住宅の自宅以外の部分など、一般の不動産を売却する場合、
その譲渡所得に対しては譲渡税（所得税・住民税）がかかります。

税率は、保有期間により異なり、所有期間は売却した年の１月１日現在で判断します。

所得金額　＝　譲渡価額（売却代金）－（取得費＋譲渡費用）

　※譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などのことです。
※取得費とは、不動産を買ったときの購入代金、購入にようした手数料などの
費用と購入後のリフォーム費用や設備費用など。
取得費がわからなかったり、譲渡価額の５％よりも少ない場合は、
譲渡価額の５％を取得費とすることができます。
　※譲渡費用とは、不動産を売ったときに要した、手数料、登記費用、立退き料、取壊し費用などです。

５年以下　所得税３０％　住民税９％
５年超　　所得税１５％　住民税５％

土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、
事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算することになっています。

★固定資産税と都市計画税★
―固定資産税とは―
固定資産税は、毎年１月１日現在の土地・家屋の所有者に課税される地方税です。
　　税額＝課税標準額（固定資産税評価額）×１．４％（標準税率）
固定資産税評価額は国の「固定資産税評価基準」により市町村長が決定します。
土地と家屋の評価額は地価公示価格の約７割とされており、３年ごとに見直されます。
これを「評価替え」といいますが、平成１８年に評価替えをしました。

住宅用地には軽減措置があります。
宅地は住宅やアパートの敷地になっている
「住宅用地」と店舗等の敷地や空地などの「非住宅用地」に区分されます。
さらに、住宅用地200㎡以下の部分の「小規模住宅用地」と
200㎡を超える部分の「一般住宅用地」に分かれます。

小規模住宅用地　課税標準額　1/6
住宅用地　　　　　課税標準額　1/3

※住宅用地の判定
　　広大な敷地の場合は、建物の床面積の10倍が上限とされます。
　　アパート・マンションなどの共同住宅は、建物１棟ではなく、住宅１戸について判定します。
店舗などの併用住宅では居住部分が1/2以上あれば上記のとおり、
1/4以上1/2未満の場合は、敷地の半分が住宅用地となります。

―建物の固定資産税―
新築住宅には３年または５年間の軽減措置があります。
3年間　一般の住宅
5年間　３階建て以上の耐火および準耐火構造住宅
以下の条件を満たすと、床面積120㎡以下の部分の税額が1/2になります。

　①居住部分の床面積が50㎡（賃貸共同住宅などは40㎡）　～280㎡
　②床面積の1/2以上が居住用

※条例により、さらに軽減措置のある自治体もあります。

―都市計画税とは―
都市計画税は道路・水道などの都市計画事業に充てるため、
市街化区域内の土地・家屋を対象に１月１日現在の所有者に課税され、
固定資産税とあわせ支払います。
税額は固定資産税と同様に算出します。最高税率は０．３％　自治体により異なります。
税額＝課税標準額×０．３％

住宅用地は固定資産税と同様に軽減されます。

小規模住宅用地　1/3
一般住宅用地　　 2/3

★大家さん、アパート経営に関わる税金★
賃貸住宅（アパート・マンション）経営をしているときにかかる税金

―所得税と住民税―
賃貸住宅（アパート・マンション）経営で所得（不動産所得）が生じますと、
個人経営の場合、所得税と住民税がかかります。
この所得は、収入から必要経費を差し引いたもの（損益計算）で、
実収入（収支計算）とは若干異なります。

毎年１月１日から１２月３１日までの総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得と、
ほかの収入があればそれと合算し、
翌年の２月１６日から３月１５日までに税務署に確定申告することになります。
確定申告しますと、それに基づき住民税の納税通知書が送られてきます。
なお、法人経営の場合は、法人税、法人事業税、法人住民税がかかります。

―赤字でも申告しよう―
不動産所得が赤字の場合には、確定申告する義務はありません。
しかし、できるだけ申告（青色申告）するようにしましょう。

他に所得のある人は損益通算によって税金が軽くなる（戻ってくる）こともありますし、
また、他の所得がなくても赤字分は（またあっても損益通算して引ききれなかった赤字分は）
青色申告しますと、３年間の繰越しにより黒字の年の所得を減らすこともできます。

―消費税―
賃貸住宅（アパート・マンション）の家賃は非課税
賃貸住宅（アパート・マンション）を建てるときの建築工事請負代金とか
ローンの手数料には消費税がかかります。
また、入居者の募集を不動産会社に依頼したときの仲介手数料にも同じく消費税がかかります。
ただし、これらは代金と一緒に支払うもので、オーナーとして納税その他の手続きは必要ありません。
一方、家賃収入についてはオーナーが納税することになるわけですが、
居住用の賃貸住宅の家賃には消費税がかかりません。

課税対象となる賃料は、オフィスビルや貸店舗などです。
また、前々年の年間課税売上が1,000万以下のケースでは、
住宅以外の賃料であっても課税されません。

―事業税―
事業税は、賃貸住宅（アパート・マンション）経営が一定規模以上の場合にかかる税金です。
不動産所得から290万円を控除した金額に対し、税率5％で課税されます。

課税対象となる経営規模は、原則として5棟または10室（戸）以上。
土地の貸付けについては10件以上。組み合わせて貸付けている場合には総合的に判定します。

―賃貸住宅（アパート・マンション）経営と相続税対策―
土地活用の中でポピュラーなのは、賃貸住宅経営だと思います。
賃貸住宅を建てると土地の相続税対策になる　といわれますが、

その理由は
かつての土地の相続税評価額（路線価または固定資産税評価に一定の倍率を乗じたもの）
は実勢価格の半分程度と低いものでした。
しかし近年はその差が縮まり、土地によっては　逆転価格も見られます。

このところ、相続税の物納件数が高水準であるのは、土地を売って払おうにも不況で売れず、
譲渡税も支払わなければならず、価格差がないため物納したほうが有利といえるからでしょう。

相続税評価額と実勢価格の差がなくなってきたのは、平成4年から実施された新土地税制によって、
相続税評価額を国土交通省が決めている地価公示価格はだいぶ下落しましたが、
実勢価格の値下がりはそれを上回る地域が多いので、今後もこの傾向は続くと見られます。

―賃貸住宅を建てるとなぜ有利？―
土地オーナーとしては頭の痛い状況が続きますが、何らかの対策を立てなければなりません。
土地を相続人にどうやってスムーズに分割するか、納税資金の調達方法はどうするか、
などといったこととあわせて、賃貸住宅経営は有力な相続税対策となっています。
未利用地などに賃貸住宅を建てますと、相続税評価額が下がるので、相続税の減税効果があります。

また、住宅用地として利用するわけですら、固定資産税・都市計画税も大幅に下がり、
さらに固定資産税等を必要経費に計上できる利点もあります。

―土地の評価が20％前後低くなる―
賃貸住宅など賃貸事業に使われている土地は、
借家人の権利などが考慮され「貸家建付地」として相続税評価が20％前後低くなります。

土地には、それぞれ国税局が「借地権割合」というものを決めています。
路線価図などにＡＢＣ…と表示されており、Ａは借地権割合が90％、Ｂは80％、Ｃは70％などとあります。
商業地ほどその割合が高く、住宅地は低くなっています。

「貸家建付地」とは、この借地権割合に借家権割合30％
（大阪国税局管内の路線価のある一部地域と市の地域は40％）を乗じた割合を控除するものです。

たとえば、借地権割合が60％の土地であれば18％（60％×30％）、
70％の土地は21％（70％×30％）評価が下がるわけです。
また定期借地権の敷地についても所定の計算方法で減額されます。

―小規模宅地等の特例―
賃貸住宅の場合、敷地のうち200㎡以下の部分については、「小規模宅地等の評価の特例」
により「50％の減額」が適用されるケースもあります。
この50％減額は、賃貸住宅の敷地であれば経営規模にかかわらず使えます。

なお、この特例は相続財産すべての土地のうち200㎡までが対象で、
賃貸用以外の事業用地と居住用（マイホーム）の敷地にも適用があります。
また、それらのうち一定のケースでは80％の減額となっています。
したがってより高い減額効果を得るために居住用の減額などに200㎡全部使ってしまうと
、事業用（賃貸住宅敷地を含みます）の減額は使えます。

―建物の評価額―
賃貸住宅の建物の相続税評価は、固定資産税評価額から
借家権割合30％（大阪国税局管内は40％または30％）を減額した金額となります。
従来の建物の賃貸については、借地借家法により、契約期間が満了しても正当事由がなければ、
立ち退きを求めることはできませんでした。

平成11年に成立した法律により、平成12年3月1日に定期借家権という制度が施行されました。
この制度は、期間の満了とともに借り主が立ち退かなければならない制度で、
立退料の支払いも不要です。
貸主にとって大変有利な制度ですが、この場合の土地・建物の相続税における評価について、
現状では、特別の評価方法は定められておらず、従来どおりの評価減が適用されています。

―等価交換（立体買換え）―
「等価交換方式」の土地活用は、「長い間、借入金にしばられたくない」「収益性の高い事業をしたい」と
考えている土地オーナーに向いている方法といえます。
この方式は、デベロッパー、住宅メーカー、不動産会社、建設会社、信託銀行の多くが手がけています。
その仕組みを簡単に説明しますと、「土地オーナーの土地の上に、デベロッパー、
住宅メーカーなどが賃貸マンションやオフィスビルなどを建て、
土地と建物を交換する」といった形をとります。

したがって、オーナーの土地の持分は減りますが、土地全体の広さなどは同じですから、
土地の効用は変わりません。建物の取得に当たって自己資金とか借入金がかかりませんから、
当然、収益性がよくなります。

―マンションの建築―
等価交換をわかりやすく説明しますと、時価１０億円の土地があるとして、
その上にデベロッパーなどが、５億円のマンションを建てるとします。
この５億円には、工事費のはか調査費用、設計監理量、近隣対策費、公共負担金なども含まれます。
土地と建物の合計は１５億円。土地オーナーは１５億円分の１０億、
デベロッパーなどは１５億円の５億を取得します。

見方を変えますと、オーナーの１０億円の土地は、マンションの区分所有権約３億３，３３３万円と土地の
共有持ち分約６億６，６６６万円に組みかえれるわけです。
なお実際には、細かく交換比率をきめることになります。

―等価交換の３方式―

①全部譲渡方式
土地オーナーはいったん土地をデベロッパーなどに譲渡し、建物完成後、
建物の区分所有権とそれに見合う土地の共有持ち分を所得します。
この方式は、土地を再取得するため、所有権移転登記のための登録免許税とか
不動産取得税が余分にかかります。
地権者が複数のときとか交換に伴うリスクが考えられるときなどに使われます。

②部分譲渡方式
オーナーは土地の一部を譲渡し、それに見合った建物の区分所有権を取得する方法です。
土地の登録免許税、不動産取得税はデベロッパー側だけの負担となり
、オーナーは建物の分だけで済みます。

③借地権方式
オーナーの土地に借地権を設定し、その代価と建物を交換する方法です。
オーナーには地代収入が期待できますが、取得分はすくなくなるケースがあります。

―譲渡税はゼロまたは大幅に軽減―
等価交換とは、「土地を売り、その代金で建物を取得する」ことでもあります。
となりますと、譲渡税（所得税・住民税）が気になりますが、
一定の地域とか条件を備えて建物であれば、譲渡税はゼロまた大幅に軽減されます。

★不動産所得と損益通算★
賃貸住宅（アパート・マンション）経営当初は、赤字になることがあります。
しかし、ほかの所得がある人、特に高額所得者にとっては
この赤字経営も損益通算によってその何割かを取り戻すことができます。

損益通算とは、ある所得が赤字になったとき、他の所得の黒字と合算して所得を求めること。つまり、
黒字から赤字を差し引くことができるものです。
たとえば、給与による課税所得が1,000万円ある人が、
賃貸住宅（アパート・マンション）経営で300万円の赤字が生じた場合、損益通算しますと、
課税所得は700万円になります。
確定申告しますと、納めていた所得税164万5千円のうち68万2千円が戻り、
翌年の住民税も年間70万円（赤字がなければ100万円）と安くなるわけです。

―青色申告すればさらに有利―
他に所得のない人も、賃貸住宅（アパート・マンション）経営に赤字が生じたときは確定申告したほうがよいでしょう。
青色申告しておくとこの赤字は、３年間繰越しできますから、
黒字になった年の所得税・住民税を軽くすることができます。

たとえば、今年200万円の赤字、翌年50万円、翌々年100万円の黒字になったとしますと、
200万円の赤字は２年間の150万円の黒字が消えてしまうのです。
給与所得から損益通算しても、なお引ききれなかった赤字は３年間繰越しできます。

―青色申告の特典―
①青色申告特別控除
　経営規模がおおむね５棟または１０室（戸）以上の事業規模の場合で
確定申告時に賃借対照表などを作成して正規の記帳をしている場合、
　65万円の控除がうけられます。（その他の場合は10万円）所得が10万、65万未満の場合は、
その金額までの控除となります。

②専従者給与の支払い　
　事業的規模の場合、配偶者や生計を一にする15歳以上の親族などに給与を支払い、必要経費に計上できます。
　つまり、不動産所得を分割し、給与所得控除をうけることができます。

―土地取得の借入金は損益通算を制限―
平成４年から賃貸事業など不動産所得の損益通算に制限が設けられています。
ただし対象になるのは、土地を取得する際の借入金の金利分についてだけです。
建物や設備などの借入金利の赤字は損益通算できます。
たとえば500万円の赤字が生じたとして、そのうちの300万円が土地取得の借入金利としますと、
損益通算できるのは200万円になります。

しかし、土地オーナーにとっては実質的な制限は受けないでしょう。
すでに所有している土地に建てるわけですから、借入金利のほとんどは建物等の取得に充てられるはずです。

また、黒字経営の賃貸住宅をいくつも持っている賃貸専業の人にとっても影響はありません。
不動産所得そのものの計算では、土地の取得の借入金利は計上できますから、
収支に見合う範囲内で土地を購入し、経営拡大してゆくことが可能です。
これは法人で黒字経営のケースでも同じです。

★賃貸住宅（アパート・マンション）経営の減価償却★
賃貸事業用の建物や設備は、年とともに傷んだり、価値が下がってきます。
そこで、この年々価値の減少を経営上のひとつの経費として計上していくことを減価償却といいます。
言い換えれば、投下資本を一定の年数をかけて回収していくのが減価償却です。

償却期間は下表のように建物の構造とか設備によって法定耐用年数が決まっており、
その年数で投下資本の90％（耐用年数経過後も使用している場合は95％）まで償却できます。

―減価償却には定額法と定率法―
減価償却の方法には、定額法と定率法があります。
資産の種類ごとにいずれかを選択できますが、平成10年4月1日以降取得の建物は定額法に限られます。

定額法
建物などの取得費から10％を差し引き、その額に下表の償却率を掛けて求めます。