不動産投資で月々20万のキャッシュフロー

★LLC合同会社の設立★

LLC合同会社の設立（準備編）　　
１、印鑑の作成　
２、法人登記申請書等の事前相談　
３、電子定款を作る　
４、登記申請書を提出　
　５、法人登記完了

LLC合同会社の設立（登記後）
　６、法人設立後・税務署
　７、法人設立後・市税事務所
　８、法人設立後・法人口座開設
　９、法人設立後・年金事務所

法人設立を考えたのは、やはり節税です。2011年までは年収は1,000万円ちょっとでした。
この程度の年収だと減価償却、経費などを引くと税金がかかる所得は数百万ぐらいなので
税金を意識することはなく、青色申告もせず、ずっと白色申告でした。

サラリーマンを卒業して数年後の大家さんとしての年収は、
2011年　　１０，９４４，７６０円
2012年　　１４，４７５，６００円
2013年　　１４，６６７，６００円
2014年　　１５，６８４，３００円

1,000万円を超えてくると所得税や市民税、健康保険料などなど
税金や保険料の負担がかなり増え、知人の紹介で税理士さんに相談することになり
2014年度申告から青色申告にきりかえました。

2012年には年収が一気にあがり、税金も一気に上がりました。
2008年11月6件目購入時点ですでに事業規模の不動産を所有していましたが、
まだ個人で白色申告でしたので、まったく税金対策をしておらず、
慌てて青色申告の申請書を税務署に提出しました。

青色申告の65万控除をするために複式簿記のセミナーなどにも参加し、
会計ソフトも使ってみましたが、理解することができず、
2013年度は青色申告の10万控除にて申告しました。

これではいけないと思い、2014年の秋頃、知り合いに紹介してもらった税理士さんと
顧問契約し65万控除の青色申告をしました。

この頃から所得の分散とこれ以上個人で収入を増やしても税金が
増えるだけだと思い法人の設立を考えるようになりました。

個人の収入を増やさないために、既存の家賃収入を法人に分散しながら新規購入は法人で買い
、個人所有の不動産は今後、資産の組み換えをしていき、条件の良くない不動産、
高値で売れそうな不動産から売却して、資産の組み換えもしていきたいと思います。

時間をかけながら、資産を法人に移していきたいと思います。

★2015年　LLC合同会社にて法人を設立★
１、印鑑の作成

最初にしなければいけないのは、この印鑑の作成です。
という訳で、さっそく発注しました。

20年ほど前に個人の実印、銀行印をつくった時は、
ネットもなくフランチャイズの安いお店を探した記憶があります。

2本で1.2万円ぐらいだった気がします。

さっそくネットで調べると本当にピンキリですね。
最初の法人ということもあり、一番安い素材の一番安いお店で注文しました。

1/12　20時に注文し
1/13　11時に料金を振り込んでのですが、
1/13　17時には、発送したと連絡がありました。
1/14　11時には、到着しました。

関東から関西への配達です。
仕事が早いですね。びっくりしました。

法人３本セット、

銀行印　16.5mm
実印　　18.0mm
角印　　21.0mm

標準的なセットだと思います
これで、印鑑ケース付きで　6,060円。

めちゃくちゃ安いです。
流石に印鑑自体や印章は、少しちゃっちぃ感じですが、この値段ですから十分です。

２年ほど前に友達も同じような資産管理法人をつくったのですが
３本セットで２万円ぐらいと言っていました。

友人の印鑑の方が黒色でどっしりとして、高級感はありましたね

２、法人登記申請書等の事前相談
今日の大阪市の午前中は大雨でしたが法務局（本局）へ行ってきました。
平日の休みが取れない人や事業などで忙しい人、手続きが面倒だと思う人など、
普通、法人設立は司法書士の先生や行政書士さんに依頼して手続きをお任せすると思います。

私は、暇を持て余していますので全部自分でやることにしました。
会社の印鑑である法人３本セット、実印、銀行印、角印はすでに発注し手元に届きました。
会社の定款は電子にし印紙代を節約するため、行政書士さんに依頼中です。
ネットで調べ、法人登記するための必要書類と申請書を作りました。
自分で調べただけの作成ですので一度、管轄する
法人登記できる法務局へ相談・確認に行くことにしました。

※当時の大阪法務局です

本局の法務局は、自宅からは少し距離があり、大阪市営地下鉄に乗って移動です。
雨がやだ。
法人登記ができる法務局であれば法人登記の相談窓口があると思います。

ネットで調べて仕上げて提出してもいいのですが、提出後に不備があると登記完了までに
時間がかかることもあるみたいなので、少し手間ですが事前に確認してもらうことにしました。

事前に確認する点として、

１、事業目的の適応性
２、定款の内容
３、登記申請書
４、払込証明書
５、資本金の決定書
６、登記すべき事項
７、印鑑届書

以上の書類の記入方法と内容の確認です。
法務局は不動産の謄本を閲覧・申請するときによくいく場所ではありますが、
今回は法人登記の相談です。初訪問ですね。

相談窓口は３つほどあり、３つとも埋まっていましたので順番待ちのカードをとりましたが
待ち人数はゼロでしたので、次が私です。
雨のためか、待ち時間もなくすぐに呼ばれました。
ベテラン風のチャキチャキと喋る５０代ぐらいのおじさんに作ってきた書類を渡し、
一通りチェックしてもらい、何箇所かわからなかったことを質問し、

10分ぐらいで終わりました。
訂正箇所はなし、事業目的も問題なしということでした。

※実際に提出した書類です

どんな手続きもそうなのですが、最初は難しそうに感じますがやってみると意外と簡単です。
今はネットで調べることができますのでとても便利です。
あとは、デジタル署名をした電子定款が行政書士さんより送られてきたら、
いつでも法人登記ができ、晴れて会社（法人）の出来上がりです。
かんたんですね。

３、法人設立　電子定款を作る
法人の印鑑を頼んだあとは、法人登記をするのですが、
この手続きは司法書士や行政書士に依頼するのが一般的かもしれません。
法人登記だけでなく税務署や社会保険関係の年金事務所など
全ての手続きを自分でチャレンジしようと思います。

法人登記をするための手続きで最初にするのが定款の作成です。
会社の基本規則を作り、法人登記提出時に一緒にわたなければいけません。
一定の決められた記載事項がありますので、その内容にそって作らないといけません。
定款を作ることは簡単にできるのですが、紙で作って法務局に提出すると印紙が4万円かかります。

この4万円を節約するために必要なのが定款の電子化です。
これが色々と調べたのですが、電子署名なるものが必要で

①定款の作成
②電子定款にする前に事前チェック
③Adobe Acrobatで定款をPDFファイルに変換する　無料のではダメ！
④代表者の住民基本台帳カードを取得する
⑤電子証明書を取得する
⑥ICカードリーダライタを準備する
⑦電子署名プラグインソフトをインストールしてPDFに署名を付ける
⑧電子定款を作成したら電子認証手続きへ

なんかこの作業だけでかなりの手間とお金が必要でした。調べれば調べるほど心を折られました。
ネットで調べると法人登記の申請書と一緒に電子定款の作成が安くできるサイト7,000円～　
で見つけることができましたが、申請書関係は自分で作成済みでしたので
定款のデジタル署名だけでいいので、さらにサイトを探すと、

すでに作成済みの定款ファイル（word）があれば、
デジタル署名付きでＰＤＦ化した電子定款を作成してくれる
行政書士さんをみつけました。費用は3,000円～

ただこの場合、定款の内容が適法かどうかを確認する作業が必要となり、
事前に法務局の相談窓口でチェックしてもらいましょう。

合同会社の定款作成の雛形等もネットで探せば見つかります。

法人登記も含め、すべての手続きを行政書士さん依頼すると
定款の作成とデジタル署名を依頼する場合は、
全てのチェックもプロがやってくれますので安心ですが、
作成を自分でしてデジタル署名だけをお願いする場合は、

自分で作った定款が適応するのかを法務局で相談して確認しなくてはいけません。
私はこの確認の時に、登記申請書関係の書類全ても一緒に確認してもらいました。
何度も法務局に行くのは大変ですので、一度に確認作業は済ませましょう。
問題箇所はなく、定款も申請書関係も大丈夫でした。

私が当時、尾根が下行政書士さんは、自分で定款を作成していなくても、
申し込み後に送られてくるヒアリングシートを返信すれば、
定款を作ってくれますのでその内容を確認し、訂正箇所がなければ料金を支払い、
その後デジタル署名済みの電子定款をメールにて送ってくれます。

料金は1,800円税込で安いのですが、使ってみた感想は返信が遅いのが難点ですね。
値段が値段ですし、本来の業務の片手間で電子定款作成をされているとは思いますが、
もう少し料金をだして、きちんと返信してくれる行政書士さんのいいかもしれません。

1/12月祝日　20時頃にフォームにて申し込みをしました。
1/13火　22時に申し込みの受付とヒアリングシートの返信がありました。
1/13火　22時、すぐに作成済みの定款のファイル（word）を添付し返信。
1/15木　22時半、提出用のＰＤＦの返信がありました。
1/15木　22時半、訂正箇所がないので問題がないことを返信。
1/16金　9時、料金を振込

料金振込後24時間以内にデジタル署名した完成の電子定款を送付するとありましたが、
この約束は守っていただけませんでした。

1/19月　10時、
もう一度催促のメールを送りましたが、うんともすんとも連絡がありませんでしたので、
電話をしましたが電話に出て頂けませんでしたが数分後折り返しがあり、
１時間以内に電子定款を送付します。とのお返事

1/19月　12時、
デジタル署名付きの電子定款が送られてきました。
定款作成日など、事前に確認して承認した日付と変わっており、
資本金の振込をやり直さないといけなくなり、払込証明書なども作り直し二度手間がかかりました。
今回、私が使った行政書士さんは、値段がかなり安いので、急がない人にとってはいいと思います。
今後も節税やその他の事業のためにいくつかの法人を設立することになると思いますので、
次こちらの行政書士さんを使うかと言われると、
即答できませんが安いのでまたお願いするかもしれません。

時間はかかりましたが、電子定款が完成しましたので
これを自分でＣＤーＲにいれて提出するだけです。

４、法人設立、登記申請書を提出

2015年1月19日（月曜日）　14時過ぎに法務局へ行き、
新規ＬＬＣ合同会社法人の設立申請を完了しました。
株式会社ではなく、合同会社（ＬＬＣ）にした理由は後日にでもお話します。

登記申請書は事前に相談窓口にて確認していますので、不備はないかと思いますが、
不備等あれば電話で連絡があるそうです。

1/19　午前中に申請をだして、
1/21（水）14時に登記が完了予定だそうで思ったより早いですね。
１週間以上はかかるものだと思い込んでいました。

競売の所有権移転の手続きと同じで、紙だけの簡単な手続きで会社が出来上がります。
実際に事務所を借りて、パソコンや事務机、椅子、棚などを準備して、さぁ～営業開始だぁ！
となれば、会社を設立した実感もあると思うのですが、
私の場合は、サラリーマン大家さんの延長で物件を増やしていったので、
特に事務所や専用のスペースもなく、毎日ブラブラしているだけですので、

会社を設立した実感を感じることはできませんね。
資産管理法人で節税のための設立ということもありますしね。
今までの個人の所得を法人に分散し、新規購入の不動産は法人で取得していきます。
資産管理法人、、、なんかお金持ちになった気分です。

★LLC合同会社にて法人を設立（登記後）★
５、法人設立、登記完了
予定通りの　1/21（水）　無事に法人登記が完了し、全部事項証明書と印鑑証明書の発行ができるようになりました。
証明書が発行できるようになったので、これで税務や保険、年金、金融機関関係の手続きができるようになります。

設立日は、登記が完了した21日ではなく、申請書を提出した1/19となります。
数年前まで税金のことなど考えたこともありませんでした。
サラリーマンとして会社員のお給料では、税金や保険関係はすでに差し引かれていますし
、いままでは大家さんとしての確定申告もそんなに多額の税金を払うこともありませんでした。
それがある程度の年収を超えてくると税金や保険料がグッとあがります。
慌てて青色申告や税理士さんと顧問契約したりとすべてが後手にまわり、2015年にやっと法人化をしました。
収入が上がった2012年に、法人化と青色申告をしていれば、数百万単位のお金が節税できていました。
これも良い経験となり、今後の成長へと繋げていこうと思います。

最初はみんな初心者ですね。

14時過ぎ、登記完了と同時に印鑑証明カード発行の手続きをしました。
印鑑カードは即日発行してくれ、20分ほどお待ち下さいと言われたのですが10分程で出来上がりました。
出来上がったばかりのカードと法人の登記事項証明書の発行の申請書を窓口に持っていき
証明書の発行をお願いしました。

5分ぐらいですぐに、法人の全部事項証明書と印鑑登録証明書が発行されました。
税金関係と年金保険事務所へ法人設立の新規申請をしなくてはいけません。
2014年秋ぐらいから法人化はしたいと思っており、税理士さんと相談はしていましたが
設立準備は一切していませんでした。

【法人設立のフローチャート】
1/12（月）に、法人設立を決断し、

その日の夜に法人印鑑３点セットをネットで注文
同時に電子定款作成を行政書士さんに依頼

1/14（水）、法人印到着
法人設立登記申請書類の確認のため法務局の相談窓口へ

1/19（月）、電子定款が出来上がり、その日に登記申請書を提出

1/21（水）、不備なく登記が完了し、印鑑カードを発行。

以上です。手続きはわからないことだらけですが、担当部署の窓口に聞きにいくと皆さんとても
丁寧に説明してくれますので、自分でも簡単に手続きができました。

平日に何度かは法務局にいかないとダメですので本業が忙しいサラリーマンや自営業の人は、
プロに依頼してもいいと思いますが、それ以外の人は自分ですると
経験になりますし、楽しいですよ。
私の場合は、法人として実際に営業する訳ではありませんので、
紙ベースでの手続きが完了すれば、それで終わりですが、
一般法人の場合は、登記が完了し、営業や業務が始まってからが勝負です。

６、法人設立後の手続き、税務署へ
1/21（水）　無事にＬＬＣ合同会社の登記が完了しました。
法人は設立登記手続きだけではなく、登記完了後に関係各所に届出が必要です。
最初に思い浮かぶのは、やはり税務署ですね。

毎年確定申告したり、税務でわからないことを相談するために
何度も訪問しているお馴染みの場所です。

法人設立届出書
青色申告の承認申請書
給与支払事務所等の開設届出書
源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書

私の場合は、上記４つの書類を提出しました。
わからない箇所は空欄のまま、教えてもらいながら書類を完成できました。
税務署で提出した法人設立届出書は、金融機関で口座開設に必要な場合もありますので、
法務局で登記完了後、最初に行くのが税務署ですね。

７、法人設立後の手続き、市税事務所への申請
法務局にて法人設立の登記が完了すると
次は税金関係各位へ設立の申請をしなくてはいけません。

申請箇所は３つあり、

１、税務署
２、都道府県の税務課
３、市町村の税務課

税務署はなんとなくわかるのですが、都道府県と市町村がそれぞれ別になっており
それぞれに設立の申請書を提出しなくてはいけません。

私の場合は、
１、税務署
２、府税事務所
３、市税事務所

となり、大阪市の場合は、
大阪市中央区にある、大阪府中央府税事務所　で、府税と市税の法人設立の窓口が
となり同士にあり同時に申請することができました。
郵送でもできますが、法人登記をした大阪法務局（本局）から
徒歩5分ぐらいの場所に中央府税事務所があったので、登記完了と同時に
府税、市税課へも新規法人設立の申請書を提出して完了です。

それぞれの都道府県や市町村のホームページを探せば、
法人設立の申請書がダウンロードできると思いますので、事前に必要箇所を書き込み、
印鑑を押して提出するだけの状態で持っていくとができます。

とっても大きな建物の１階が新設法人の受付窓口でした。
立派な建物ですが、これも私たちの税金で建てられているんですよね。

８、法人名義の口座開設
法人名義の金融機関の口座は必要です。
新設法人の新規の口座開設には審査があり、時間がかかるみたいです。

１、会社の全部事項証明書原本
２、公的な本人確認書類（運転免許証・各種保険証等）
３、申込み者と法人の関係を証する書類（社員証等）
※代表本人なので不要でした。
４、法人の印鑑証明書（原本）
５（主要）株主名簿または（主要）出資者名簿
持分会社なので、出資者と金額か書かれた定款のコピーでいけました。
６、所轄税務署あての法人設立届出書（控）

個人名義の通帳は簡単に作れますが、法人名義の手続きは時間もかかりますし、少し面倒でした。
今、家賃の多くはゆうちょ銀行に振り込んでもらっています。
理由は、どの物件でも近くに郵便局があり、振込手数料が無料で入居者さんが手続きしやすいので
郵便局のネットワークを活用しています。

法人化しましたが、最初は個人所有している不動産の管理業からのスタートです。
1/22（木）に、金融機関へ新設法人の口座開設の手続きをしました。

新設法人の口座開設は審査が厳しい都市銀行もあるとウワサで聞きました。
少しドキドキしながら、ゆうちょ銀行で必要書類を提出し、
審査に2～3週間かかります。と言われていたので2月の中旬ぐらいになるのかな。
と思っていたのですが、1/30（金）に通帳が届きました。

８日間なので約1週間ですね。
これで、本格的な法人として活動を開始したいと思います。

９、法人設立後の手続き、年金事務所
年金事務所への届出が必要です。
従業員が社長ひとりであったとしても、社会保険と厚生年金への加入が必要となります。
今までは個人事業主でしたので、国民健康保険と国民年金を支払っていましたが、
法人化と同時に保険と年金も切り替えなければいけません。
サラリーマン時代には、会社が手続きをやってくれていましたので、チンプンカンプンでしたが、
管轄の年金事務所へ手続きの方法を聞きに行ってきました。

書類の書き方や添付書類などを確認し、次の日に書類を提出でき、
これにて、法人化の手続きはすべて完了です。

１、法務局へ法人登記　1/19（月）提出
２、税務署へ新設届出　1/22（木）提出
３、府税、市税事務所へ新設届出　1/21（水）提出
４、金融機関へ口座開設　1/22（木）申込み
５、年金事務所へ新設届出　1/23（金）提出

法人を作ると、この５つの届出が必要です。